2020年买房的“首付”，10年后会不会变成“全款”？首富发出告诫过去20年

----2020年买房的“首付” ， 10年后会不会变成“全款”？首富发出告诫//----

过去20年，我们房地产市场的扩张速度，可以说是绝无仅有的。

前几天看到一组数字，我国房地产开发商已经达到了9万多家，要知道，全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个，美国大大小小房产商没超过500个，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。

这么多人都想干房地产，足见楼市的吸金效应有多强。

有人调侃，过去这10年，买房的“全款”变成了“首付” ，首付又变成了“车库” ，房产的持续升值，意味着我们手中的现金积蓄持续缩水。

但是，最近两年以来，房价上涨的幅度越来越小，持续时间也越来越短，今年降价促销、土地流拍等现象此起彼伏，北京房价更是创出了两年以来的新低，广州、成都、佛山、深圳多地放松购房门槛。

这样的形势下， 2020年买房的“首付” ， 10年后会不会变成“全款”？

我们先来分析未来房地产的大环境。

第一，人口年龄结构的变化。

大家都知道，房价上涨的动力，来自于源源不断的购房需求。

人口涌入城市后，年轻人成家立业，要结婚就要买婚房，要生二胎就得买“改善房” ，老了又要为儿女准备新房，只要年龄在20-50岁的人口能一直涌入城市，房地产的需求就不会减少。

问题是，未来的青壮年人口是持续下降的。

北大教授苏剑认为，美国威斯康星大学研究人员易富贤对中国人口数字的估算相当可靠。

据其估算，中国人口峰值出现在2017年，大概是12.813亿，劳动力人口峰值出现在2013年， 8.557亿， “中国去年就已经开始出现了人口负增长” 。

经济学家姜超指出，中国25-44岁人口数量，在2015年达到顶峰后，进入了下行轨道，正因为年轻人口下降，也使得房地产和汽车需求进入了下降周期。

根据预测：2015至2025年，劳动力每年减少375万人， 2025到2030年，每年减少500万人。 2030到2035年，每年减少960万人。

消失的这部分劳动力，意味着楼市的购房需求会逐步降低，因为老人的置业需求是很低的，只有年轻人，才有婚房、二胎房、大房子的需要。

尤其是那些老龄化程度较严重的四五线城市，今年买房的首付， 10年后，极有可能会变成“全款” 。

第二，货币与楼市的关系已经改变。

过去这些年，楼市上涨的重要原因，是货币一直在流入房地产，房子充当了“蓄水池”的作用。

流通中的货币有多少呢？一般我们都会看M2这个指标，数据显示， 1980年的时候， M2不足2000亿，到1990年的时候， M2规模达到1.53万亿，到2000年的时候， M2规模达到13.5万亿，如今M2已经超过150万亿了。

M2总量扩张的同时，是现金购买力的缩水，以及不动产的飞速增值，房地产行业的规模，也从几百亿增长到了年均15万亿的体量。

但是，从去年到现在， M2的增速一直保持在8%-9%的水平，非常稳定，并且银行的贷款、理财规模，连过去年均总值的一半还不到。

也就是说，货币总量减少的情况下，很难再像以前那样持续流入楼市中，导致房价抬升。

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