----房产开发商去库存 ， 是不是要挥泪甩卖了//----

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房产开发商去库存 ， 是不是要挥泪甩卖了

NO 198在房地产行业 ， 有一个\"去库存\"的概念 。 去库存这个词 ， 就容易让我们联想到打折商品清仓大甩卖 。

我们来分析一下房地产去库存是怎么回事 。 汽车与手机痴汉我是做过制造业的 。 库存管理是制造业里一个重要的课题 。 货压在仓库里 ， 就相当于把现金压在仓库里 。 库存的成本是很高的 。 汽车制造企业为了把库存降到最低 ， 都是要求供应商交货期以小时为单位的 。 例如邮件下单后2小时内送货到工厂 。

所以 ， 供应商都在汽车工厂附近建仓库或建厂 。 小米手机刚上市的时候 ， 为什么能把手机价格做的跟山寨机一样低？因为他们采用了全新的互联网预售模式 ， 根据终端客户订单量来安排生产 。 网友眼中的饥饿营销 ， 就是小米控制库存的结果 。

房产可惜 ， 房地产企业不能用以上的方法控制库存 。 他们控制库存最主要的方法 ， 就是卖期房 。 一个楼盘 ， 规划20栋楼 。 20栋楼不能同时施工 。

最好的降低库存的方法 ， 是先建一栋 。 一栋楼还没有建好 ， 建到一半 ， 就开始卖 。 卖完第一栋 ， 再建第二栋 。 这样一来 ， 库存最多也就半栋楼 。 在实际情况中 ， 要考虑客户 ， 也就是购房者的偏好 ， 一般一次开盘 ， 至少拿出2~3栋楼来卖 。 大家都知道 ， 一栋楼 ， 1楼2楼和顶楼 ， 是很难卖的 ， 因为客户不喜欢 。 一次开盘300套房子 ， 前一周卖了280套 。 一个月后卖出了298套 ， 剩了2套卖不掉 。 但是 ， 不能再等了 ， 后面又有二期300套盖好了 。

卖来卖去 ， 免不了剩下3~5套没有人要的鸡头鸡脚 。 去化周期要延伸到9~12个月 ， 周边小区房价有上涨趋势了 ， 趁机打个九折 ， 把库存清掉 。 去库存房产这种产品很尴尬 ， 不动产 ， 不能调货 ， 楼建在哪里 ， 就只能放在哪里 。 这种产品又不能预订 ， 目标客户基本靠猜 。 一旦规划设计出现偏差 ， 房子建好客户群体不喜欢 ， 库存去化周期就会很长 。 房地产行业\"去库存\"的概念 ， 是一个相对宏观的概念 。 一般以市为研究对象 。 国家领导人对此是很关心的 。 2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上指出 ， 明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存 。 鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略 ， 适当降低商品住房价格 。 看起来去库存似乎对房价有千丝万缕的联系 。 库存多了 ， 似乎还有降价促销呢 。 有些网友看到这样的新闻 ， 就觉得房价要下降了 。 可惜 ， 这是一个错觉 。

库存的真实意义库存 ， 简单的理解 ， 就是别人挑剩下的 ， 没有人愿意买的 。 那些好楼盘 ， 好位置 ， 好楼层 ， 是不会有库存的 。 鹤岗的二手房 ， 库存很多 ， 你会去买吗？这种库存 ， 就应该让他烂在仓库里 。 连同整个仓库 ， 一起废弃 。

基本上 ， 仓库里卖不出去的货 ， 都是残次品 。 所以说\"去库存\"这个概念 ， 跟我们没有任何关系 。 以后看到这类新闻 ， 直接忽略即可 。 ----------------------------------部分图片来自网络 。 如果有侵权 ， 请联系作者删除 。 喜欢文章的朋友 ， 请点关注 。 欢迎与我一起讨论 。