----2020市场预判丨深圳库存降至5年来新低 ， 今年上涨压力有多大？//----

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今天我本来打算一起说深圳和广州的 ， 结果写着写着 ， 深圳就写了两千多字 ， 加上广州又是四千字了 ， 怕大家看的累 ， 那就分两篇发吧 。

深圳2019年楼市在全国算一枝独秀 ， 因为全国楼市基本都陷入了调整当中 ， 不跌就不错了 ， 深圳房价居然还是一片涨声 。 乐有家数据统计 ， 2019年深圳一手住宅成交37846套（不含深汕合作区） ， 环比上涨29% 。 深圳一手住宅成交走势

二手住宅成交77149套 ， 环比上涨19% ， 月均成交超6400套 。 深圳二手房住宅成交走势

这个妖精的实体经济也没见有多好啊 ， GDP一路下滑到6点多 ， 写字楼空置率居高不下 ， 工厂空了一大片 ， 何德何能？哦对了 ， 今天深圳预告2019年GDP增长7% ， 这都要归功于大基建 ， 1多个工地开挖是主力 。 当然房地产也能助一臂之力 。 其实1-10月深圳房价都比较稳定 ， 主要是双十一豪宅税取消之后 ， 房价一下就爆发了 ， 出现了上涨20%的年底翘尾行情 。
而且这个上涨幅度也仅限于部分区域 ， 比如南山和宝安的部分片区涨了20% ， 连石岩那边受光明利好 ， 年底房价都从4万涨到5万了 ， 而福田只涨了10%-20%左右 ， 罗湖、龙岗、盐田、龙华的大部分区域基本上都没涨 ， 所以分化很明显 ， 2019并不是普涨 。

我觉得深圳的房价出现结构性上涨有这么几个原因：
1、深圳已经成了吸收全国热钱的集中营 ， 即使2015年那波本地需求掏空了很多 ， 但因为落户门槛太低 ， 这几年一直有源源不断的外来需求涌入 ， 大量外地客户填补了本地需求的空白 ， 所以深圳房价这几年就没怎么跌过 。 像北京上海因为落户门槛太高 ， 光有房子没有户口也读不了好学校 ， 很多人为了孩子读书 ， 都会转移到深圳来 ， 还有很多二三线城市的人为了下一代 ， 也会考虑先到深圳占个坑 。 樱桃这几年接触了太多这样的外地粉丝 ， 都是向我咨询落户深圳想买房的 。
2、都是粤港澳大湾区的龙头城市 ， 为什么来深圳不去广州呢？因为深圳地方小 ， 人口密集 ， 住房长期供不应求 ， 2019又有先行示范区的概念 ， 所以大家觉得深圳房价长期还有上涨炒作的空间 。 深圳上涨都是先从南山宝中涨起 ， 因为这里新房最短缺 ， 主要靠存量房交易 ， 二手房不涨才怪！那罗湖、福田新房也不多 ， 为什么就不如南山宝中涨的多呢？因为不管是大量的外来需求也好 ， 还是深圳本地需求 ， 买房都是首先想着买哪里升值潜力最大 ， 资产增值最快 ， 哪怕是自住 ， 也带着投资性质 ， 买房都不单纯 。 所以像光明这种规划前景可期的地方也非常火爆 ， 而罗湖这种老城区因为太过成熟没有什么概念就涨不动了 。 3、实体经济确实不好 ， 所以民间投资非常不景气 ， 开公司的每年能维持原有规模不裁员不倒闭就不错了 ， 赚到钱了都不敢轻易去扩大再投资了 。 钱干嘛呢？买房！从2016年到现在 ， 又过去了三四年 ， 很多人手里又积累了几百万储蓄款 ， 市场又慢慢累积大量的资金和需求等待释放 ， 而价格倒挂的好楼盘本身少之又少 ， 所以只要稍微有点倒挂 ， 马上就被一抢而空 。 我估计2020华润城四期入市 ， 可能有上万人去打新 。