----人才是城市发展的解药 ， 也是楼市的解药//----

文｜邓浩志

《广州市人才公寓管理办法》正式实施 。 新办法要求：招拍挂出让的普通商品住宅用地 ， 配建不少于总建筑面积10%的人才公寓和公租房 。 中心城区新增供应居住用地中 ， 人才公寓和保障性安居工程的用地面积不少于总用地面积的30% 。 这个政策不但对广州的房地产开发行业产生重大影响 ， 也对广州楼市走势产生影响 。

评：

1、 供应同样的土地 ， 可售的商品房减少了 ， 供不应求情况肯定相对地加剧了 。 上述的管理办法有效期为5年 ， 而广州规划中 ， 计划2020年后逐步减少城市建设用地 ， 所以今年后 ， 理论上住宅用地也会开始逐年减少供应 ， 再加上宅地中可售部分减少10%以上 ， 广州住宅未来5年 ， 每年住宅供应量会持续减少 。 以往每年新增供应8~10万套 ， 未来7~9万套 ， 换算一下年新增人口40万 。 供求矛盾扩大的缺口大致出来了 。

2、 人才公寓、公租房越来越多 ， 对租赁市场构成新冲击 。 前几年冒出许多经营长租公寓的企业 ， 但他们都不盖房子 ， 只是作为二房东去经营物业 ， 所以他们改变的只是租赁市场的估价办法 ， 却并没有改变租赁市场的供求关系 。 更多可租赁房源进入市场 ， 可以起到稳定租金价格的作用 ， 但对于包租婆而言就不是好事 ， 因为房源多了 ， 价格更难上去了 。

3、 解决居住问题不等于房价就不会涨了 。 哪怕进入一个成熟、完善的租赁市场 ， 人人都能租上价格合理的房子 ， 大城市的房价也一样不会跌 。 这是房产的金融属性决定的 ， 简单说就是房子能规避通胀 ， 有使用价值 ， 土地不可再生 ， 文化认同等所产生的 。 更简单一点 ， 你想想黄金为什么有保值功能就行了 。

共有产权房对人才开绿灯

《广州市共有产权住房管理办法》发布 ， 这使得广州共有产权房像极之前的限价房 ， 售价是周边85%~50% ， 购买条件相对宽松 ， 学士以上非本地户口也可以申购 ， 光这条就比之前的限价房还松 。 卖出条件也不算苛刻 ， 溢价部分还不用和政府分 。

和限价房比最大的区别可能是产权比例不同 。 限价房是全产权 ， 现在是50%以上产权 ， 等于降低了准入门槛；共有产权房相对更照顾人才 ， 限价房则更照顾中等收入阶层 。 所以 ， 之前限价房所产生的问题、争议 ， 未来可能会在共有产权房上还会再次出现 。 至于之前的问题就不便再提了 。 但作为广州第一个共有产权项目 ， 试试也无妨 ， 也必须配合一下 ， 试一试