----“购房补助+货币化拆迁” ， 12个大招！三四线楼市突变？//----

----“购房补助+货币化拆迁” ， 12个大招！三四线楼市突变？//----

楼市再传大消息！

刚刚过去的周末 ， 四川省达州市公布了《关于中心城区稳地价稳房价稳预期确保房地产业平稳健康发展十二条政策措施》 ， 以“稳地价、稳房价、稳预期” 。

这12项措施具体如下：

下面谈谈我对达州“楼市新政”的看法：第一 ， 上述12项措施 ， 主要是向开发商和购房者释放政策利好 。 比如措施2、3、4、8、10、11、12里的绝大多数条款 ， 都有利于开发商降低成本、加快开发和销售的节奏 。 至于措施5、9则有利于购房者（开发商间接受益） 。 措施7 ， 则将直接减少达州市的现有房屋存量 ， 可以让房子变得更稀缺 。

第二 ， 措施5和措施7 ， 显得最引人注目 。 措施5是“恢复购房补助” ， 从2020年1月1日起 ， 购房者购买建筑面积低于140平方米的新建普通住房 ， 每平米给予100元的财政补助（按照建筑面积） 。 购房给予财政补贴 ， 一般出现在“去库存”的时候 。 目前全国楼市仍然处于“补库存”阶段 ， 出台这样的措施显得有点扎眼 。 但事实上 ， 近期已经有相当一批城市在发放“购房补贴”了 。 比如在1月2日 ， 四川省自贡市富顺县下发通知 ， 在2020年1月1日至2020年6月30日期间 ， 对在富顺县城规划区内购买新建商品房的居民给予每平米200元的财政补贴 。 至于措施7 ， 是“全面推行货币化补偿安置” 。 达州的政策是——“市中心城区征地拆迁原则上实行货币安置 ， 建立货币化补偿安置动态调控机制” 。 大家都知道 ， 2017年前后 ， 三四五线城市之所以房价大涨 ， 一个重要的原因是：拆掉了一批房子 ， 然后给拆迁户发钱 ， 让大家去买新房 。 这就是所谓的“货币棚改”或者“货币拆迁” ， 它一方面减少了存量房屋数量 ， 另一方面增加了现金 。 所以 ， “货币棚改”和“货币拆迁”的城市 ， 房价无不上涨 。 从2019年开始 ， 货币棚改、货币拆迁数量被压缩 ， 导致了三四五线城市楼市淡静 。 现在达州市“全面推行货币化补偿安置” ， 对于达州楼市来说堪称里程碑 。 也就是说 ， 只要政府加快棚户区、老旧住宅区的拆除速度 ， 达州楼市想不活跃都很难 。 第三 ， 达州的“恢复购房补贴+全面推行货币化补偿安置” ， 是否会成为中小城市房地产市场的新拐点？尚有待观察 。 我的看法是 ， 一定会有一批中小城市仿照执行 。 因为经济下行压力比较大 ， 地方政府又在减税降费 ， 财政增长比较难 。 此前国家也提出 ， 中小城市的财政要“保工资、保运转、保基本民生” 。 如果连实现上述3个目标都有困难 ， 那么“恢复购房补贴+全面推行货币化补偿安置”就只是时间问题了 。 但未必是所有的中小城市都这样干 ， 可以错开时间点 ， 避免过度刺激楼市 。 部分城市先行一步 ， 而其他城市通过地方债先“扛一段时间”再说 。 这个可能性会大一些 。 第四 ， 达州是人口流失的地级市 ， 经济总量不大 ， 有稳增长的压力 。 根据政府官网公布的新闻通稿 ， 达州2019年前三季度经济增长尚可 ， 全市GDP增长8% ， 农业增加值增长3.2% ， 工业增加值增长9.5% ， 服务业增加值增长9.0% ， 规上工业增加值增长9.6% ， 全社会固定资产投资增长11.2% ， 社会消费品零售总额增长11.2% ， 地方公共财政收入受减税降费影响增长2.7% 。

达州经济总量位居四川省第六位 ， 前三季度增速好于全省平均水平 。 但官方通稿还是承认“持续增长乏力 ， 加快发展压力加大” 。 此外 ， 我查阅了2013年末到2018年末的人口数据 。 这5年里 ， 达州市小学生人数从42.76万人减少到了39.70万人 ， 小学招生人数也从每年的7.21万人减少到了6.28万人 。 而官方公布的常住人口 ， 却从2013年的551万人增长到了2018年的572万人 ， 这显然不太靠谱 。 为什么要出台楼市12条？达州官方的说法是：针对房地产市场面临的新形势 ， 根据中央“稳地价、稳房价、稳预期”的精神 ， 结合达州实际 ， 为确保房地产业平稳健康发展 ， 特制定这些政策措施 。 另外 ， 春节将至 ， 现在是吸引在外打拼人士“回乡置业”的好时候 。 选择这个时间点出台楼市新政 ， 效果会比较好 。 小结：达州是四川经济总量位居第六的地级市 ， 经济不算太差 。 即便如此 ， 仍然率先宣布“恢复购房补贴” ， 并“全面推行货币化补偿安置” 。 这两大政策的“重启”之快 ， 超过了我的预期 。 这意味着 ， 相当一批中小城市无法承受楼市在2020年继续变冷 。 他们急需要动能 ， 来“保工资、保运转、保基本民生” 。 这可能意味着 ， 三四线城市的楼市未必会在2020年继续下跌 。 但整体而言 ， 这类城市中长线投资价值不高 。