售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传 。 如果开发商在宣传的过重 ， 存在虚假行为 ， 误导了消费者 ， 那么 ， 房地产商发布虚假广告要承担法律责任吗 ， 虚假宣传可以退房吗？

网友咨询：房地产商发布虚假广告需承担民事责任的情形是怎样的？

上海宸豪律师事务所王远俊律师解答：

按照《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定 ， 在商品房开发规划范围内 ， 如果出卖人就房屋及相关设施所作的明确具体、欺诈性的说明和允诺 ， 即使未载入商品房买卖合同 ， 亦应当视为合同内容 ， 当事人违反的 ， 应当承担违约责任 。
与此不同 ， 在商品房开发规划范围外 ， 如果开发商对相关设施进行明确具体、欺诈性的说明和允诺 ， 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ， 虽然不能被视为合同内容 ， 不发生合同的效力 。 但是由于开发商的欺诈导致购房者损失 ， 开发商也应为自己的欺诈行为承担责任 ， 即民法所称缔约过失责任 。 这种责任不是违约责任 ， 乃是一种损害赔偿责任 。

房地产商发布虚假广告需承担民事责任需要具备以下情形：

1、房地产商发布了虚假广告；

2、购房者是受到欺骗和误导；

3、购房者的合法权益受到了侵害；

4、损害和虚假广告之间有因果关系 。

【法律依据】

《商品房销售管理办法》第十四条规定 ， 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告 ， 应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定 ， 广告内容必须真实、合法、科学、准确 。

王远俊律师解析：

开发商为宣传、推销其商品房 ， 一般都散发售楼书 ， 发布商品房销售广告 ， 作出不少许诺 。 从法律角度来说 ， 售楼书 ， 广告等都是开发商向不特定的对象发放的用以介绍其商品房的文字、图片材料 ， 主要是为了美化商品房形象、优势 ， 远不具备商品房买卖合同的基本条款 。 此类广告法律上一般视其为要约邀请 ， 不能直接成为合同的内容 。

但是 ， 房地产开发商即出卖人 ， 就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺 ， 对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 ， 应当视为要约 。 这些即使未载入商品房买卖合同 ， 亦应当视为合同内容 ， 当事人违反的 ， 应当承担违约责任 。

对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者 ， 建设、房管部门可责令其限期改正 ， 逾期不改正的可通过新闻媒体曝光 ， 给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚 。 工商部门可责令广告发布者停止发布 ， 并依照有关规定给予处罚 。

对商业广告原则上应认定为一种要约邀请 ， 一般情况下不能将未订人合同中的宣传广告内容作为合同内容 。 但出卖人在销售广告和宣传资料中 ， 如果就其开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定 ， 并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的 ， 即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中 ， 也应当认定为合同内容 。 当事人违反该内容的 ， 应当承担违约责任 。 这有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为 ， 建立和维护市场诚信制度 。