出租人出卖租赁房屋时 ， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 ， 承租人享有以同等条件优先购买的权利 。 ”据此规定 ， 承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同 ， 在出租人出卖租赁物时 ， 在同等条件下可优于其他人购买的权利 。 那么 ， 承租人是否一定拥有优先购买权 ， 承租人的优先购买权不受限制吗？

网友咨询：承租人真的享有优先购买权？承租人的优先购买权真的不受限制吗？

陕西本康律师事务所王龙律师解答：

优先购买权是法律规定的特定权利 ， 出租人出卖租赁房屋的 ， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 ， 承租人享有以同等条件优先购买的权利 。 该权利受到侵害时 ， 损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一 。 依照权利处分原则 ， 承租人可以单就损害提出赔偿请求 ， 在此情形下 ， 应当尊重承租人对权利主张的处分 ， 支持其该项请求 。

但是 ， 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形 ， 承租人请求出租人承担赔偿责任的 ， 人民法院应予支持 。 但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的 ， 人民法院不予支持 。

承租人不得主张优先购买权代位情形如下：

1、房屋共有人行使优先购买权的；

2、出租人将房屋出卖给近亲属的；

3、出租人履行通知义务后 ， 承租人在十五日内未明确表示购买的；等等 。

【法律依据】

《合同法》第二百三十条规定 ， 出租人出卖租赁房屋的 ， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 ， 承租人享有以同等条件优先购买的权利 。

王龙律师解析：

从优先购买权的性质来看 ， 它属于强制缔约请求权 。 在承租人优先购买权受侵害场合 ， 其可以请求公权力介入 ， 主张依照同等条件与出租人签订买卖合同 。 对于上述观点理论界和审判实务界争议颇多 ， 并未统一观点 。

对于优先购买权受侵害 ， 承租人如何主张权利 ， 主要有两种观点：

一种观点认为 ， 优先购买权的行使是以取得租赁物的所有权为目的的 ， 因此 ， 在出租人出卖房屋时 ， 承租人都可以要求按照与第三人的同等条件与出租人成立买卖合同 。

第二种观点认为 ， 优先购买权仅是一种缔约请求权 ， 具有物权的一些表征 ， 但其不是物权 ， 不具有对抗第三人的权利 ， 因此 ， 其仅能主张出租人与第三人签订的合同无效 ， 而不能主张与出租人直接缔结合同关系 。 审判实践中 ， 人民法院根据最高人民法院《民通意见》第118条的规定 ， 多采用上述第二种观点处理承租人优先购买权纠纷案件 。

事实上 ， 大量承租人行使优先购买权的情形都出现在出租人擅自出卖租赁房屋后 ， 此时优先购买权的行使往往带有一定的强迫性 ， 即一旦出租人与第三人达成了购买协议 ， 承租人在法定期间内就有权要求出租人以同等的条件将出租房屋卖给自己 ， 出租人不可以因为承租人主张权利而拒绝将房屋以同等条件出卖给承租人 ， 只要承租人坚持以与第三人同等的条件购买房屋 ， 出租人就必须履行合同义务 。 这些规定是出于对承租人生存居住权利的保护 。