高房租、高人工、高物流成本是实体商业经营困难的首要原因 。裴亮说，房租成本太高，零售商业一般也只有百分之十几的利润，刨去人工和房租成本，净利润只有1%至2%左右 。中国连锁经营协会调查显示，2015年，百强企业人工成本上涨4.2%，房租上涨8.6% 。北京大学国家发展研究院副教授王敏说，我国一件商品从出厂到消费者手中需要物理移动7、8次，而发达国家只有3、4次，中间环节多，物流成本较高 。
在北京市新街口南大街、西四南大街、东直门南小街一带，临街商铺也有不少关门歇业，基本多为服装店和电动车店等 。在西四南大街经营一家25平方米服装店的老板告诉采访人员，每年租金16万元，每天收入最多也就1000元，衣服已经很便宜了也没人买 。
来自网购的冲击也不容小觑 。据商务部统计，去年我国网购销售额高达3.23万亿元，海淘约1万亿元 。且网购商品主要是家电、服装和食品等，而这些都是实体店销售的主要品类，网购分流了实体店的部分消费 。
裴亮等认为，从供给端看，此前商业地产开发太快，购物中心盲目扩张供应，但是从2014年开始店铺需求量明显下降，存在大量过剩的商业物业 。
中国连锁经营协会调查显示，目前全国在建项目323个，总面积近3200万平方米 。在武汉，由于前期开发过快，过于集中，武汉一些商业地产陷入了滞销，遭遇去库存难题，空置率居高不下，商家面临持续亏损 。武汉已有40多家大型商业综合体，还有17家在建，售价达到每平方米40万元，空置率却高达40% 。
“从需求端来看，随着消费升级、文化旅游休闲等需求提升，传统商品需求量放缓 。”海通证券[0.06%资金研报]首席经济学家李迅雷说，尽管网络消费额高增长，但它对实体店消费是一种冲击和替代，甚至会导致总需求的减少，因为信息共享下，营销更加精准导致交易成本下降，此外，在人均可支配收入增速下降的情况下，消费增速回落也是可能的 。
从行业自身来看，实体商业同质性强，用户体验相对较差也是其日渐没落的原因之一 。王敏认为，购物中心普遍多是大众品牌，无特色 。有的购物中心管理混乱，缺乏统一规划 。“零售业经历了10多年的黄金时期，但一直是粗放式发展，存在运行质量不高、基础设施投入不足、供应链效率低、人才的经营能力和管理水平低等问题 。”裴亮说 。
实体店倒闭对就业、房地产等已经带来不利影响，尤其对于商业地产供应过量的城市来说，去库存压力大 。为缓解人工成本上涨压力，商铺、零售企业开始裁员 。2015年，百强企业平均新开门店同比下降16%，平均关闭门店62个，同比上升39%，百强企业正式用工人数下降3.1% 。
跨界混搭或是出路
针对实体商业的困境，相关企业负责人以及专家建议建立商业网点规划“硬约束”，防止继续盲目扩张，同时进一步减轻行业负担，积极谋划转型升级 。
裴亮认为，很多城市人均拥有商业面积已经过量，建议立法部门尽早开展网点规划管理的相关立法工作，各地政府要对商业网点合理配置 。目前个别城市也有类似规定，但都是“软约束” 。如果再不出台条例硬约束，将来就会产生一批“烂尾楼”，难以盘活 。日本、法国等国也都有商业网点规划管理的相关立法 。
多位零售业企业负责人说，零售业是充分竞争的草根行业，有一定公益性，建议对商业用地的土地成本进行一定公益性的安排 。多家连锁超市经营者认为，如冷库建设非一家之力可以实现，建议政府参与建设物流冷库等基础设施，同时给予企业灵活的社保政策，允许员工灵活就业 。

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