去年以来 ， “分化”就成为了房地产市场的主旋律 。 一线城市和二线城市房价走势背道而驰 ， 新房和二手房市场走势也是如此 。 不过到了2020年 ， 新的分化趋势出现了 ， 这次分化发生在二手房内部 。

比如上海 ， 满五年的而二手房可以说一出来就会被抢 ， 但是满两年或者买入时间更短的二手房 ， 则几乎无人问津 。 杭州也是如此 ， 满5年的二手房数量不断减少 ， 满两年的二手房数量飙升 。

为什么会出现这样的分化呢？因为二者交易费率不一样 ， 炒作风险不一样 。 满五年的各种税费少得多 ， 在一二线城市 ， 哪怕一个百分点 ， 都是2到6万元之间的差距 ， 这不是一笔小钱 。 而如果没有满两年 ， 很多城市甚至是根本不允许上市的 。

另外 ， 买这些房子的恐怕也不是刚需 ， 同样是炒房客 ， 这些炒房客只想短炒一笔 ， 所以买入老房子更容易出手 ， 如果是新房被各种限售政策限制 ， 几年后才能出手的话 ， 很可能房地产市场已经发生了全面的变化 ， 房子就套在手上了 。

从房地产市场各种分化来看 ， 笔者认为 ， 房地产市场已经脱离了由基本住房需也就是刚需的市场 ， 而是一个炒作不断的市场 。 而且无论是按照房价收入比 ， 还是房价租金比来衡量的房地产泡沫程度 ， 我们都稳居世界前三名毕竟过去20年来 ， 最赚钱的产品就是房子 ， 不仅赚钱 ， 而且风险很小 ， 因为房地产市场除开个别城市 ， 从来没有大跌过 。 只要这个执念没有被打掉 ， 那么房地产市场就还会被炒作 。