《财经》新媒体 宋金煜/文   潘西/编辑

2019年房地产行业告别高增长 ， 商品房销售面积及销售额增速均呈现放缓迹象 。 1月17日 ， 国家统计局数据显示 ， 2019年全国商品房销售面积17.15亿平方米 ， 同比下降0.1% ， 结束连续四年的正增长 ， 商品房销售额增速与2018年相比回落5.7个百分点 。 除此之外 ， 2019年房屋新开工面积、土地成交总额等重要指标出现增速放缓或负增长 。

在业内人士看来 ， 出现上述现象与宏观经济和政策调控变化、购房者观望情绪浓郁以及办公、商业营业用房持续遇冷有密切关系 。 2020年将是一个竣工交付大年 ， 且近期央行和银保监继续邀请严防违规资金流入房地产 ， 未来房企在按时保质交付、去库存、高杠杆融资购地等方面面临挑战 。

办公、商业用房遇冷 房企将面临交付、新库存等压力

2019年全国商品房销售面积、销售额增速出现放缓迹象 ， 其中商业营业用房销售面积、销售额分别同比下跌15.1%、16.5% 。 与此同时 ， 商业营业用房新开工面积、竣工面积也出现负增长 。 对此 ， 58安居客房产研究院分院院长张波分析称 ， 在一些城市和地区 ， 商业地产前期规划超前 ， 市场整体供大于求 ， 商业地产同质化现象严重是为主因 。

与办公、商业用房遇冷不同的是 ， 全国房屋竣工面积首次出现了正增长现象 ， 数据显示 ， 2019年房屋竣工面积为95942万平方米 ， 同比增长2.6% 。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ， 2019年房屋竣工面积同比增长2.6%意义重大 ， 2020年或将迎来一个竣工交付大年 。 当前 ， 房屋竣工规模增长、房屋交付数量上升 ， 意味着房屋竣工数据的拐点到来 ， 房企更需关注房屋质量、拿地方面的管控 ， 并加强营销力度快速回笼资金 。

严跃进还提及 ， 2019年全年全国商品房待售面积同比跌幅为4.9% ， 目前该曲线已经保持了连续35个月同比下跌的态势 ， 这说明库存去化的动作一直持续 ， 但也需要看到 ， 此类曲线下跌的动力越来越弱 ， 即房地产市场的库存数据正在构筑底部 。 预计2020年 ， 代售面积环比增长将由负转正 ， 新的去库存的概念或重新提及 。

房企海外融资“借新还旧” 未来高杠杆融资购地空间将减少

国家统计局数据显示 ， 2019年全国房地产开发投资为132194亿元 ， 同比增长9.9% ， 房地产开发企业到位资金178609亿元 ， 同比增长7.6% 。 然而 ， 记者注意到 ， 在投资额、到位资金持续增长的背后 ， 房地产市场资金面仍然趋紧 ， 企业自筹资金、利用外资“补血”现象显著 。

数据显示 ， 2019年房企获取资金多靠销售回款以及自筹资金 ， 占比近七成 ， 其中自筹资金同比增长仅为4.2% ， 而房企利用外资金额总量虽然较低约为176亿元 ， 但同比增长最快达62.7% 。

张波表示 ， 虽然政策上对于海外融资已经有所限定 ， 明确限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等 。 但由于海外融资流程不复杂加之利率优势推进利用外资增长明显 ， 减轻短期偿债压力 ， “借新还旧”是海外融资的主要目的 。

另外 ， 记者注意到 ， 虽然房地产开发投资仍呈现增长态势 ， 但从拿地情况来看 ， 无论房企的土地购置面积 ， 还是拿地金额均出现明显下滑 。 2019年 ， 房地产开发企业土地购置面积、土地成交总额分别为25822万平方米、14709亿元 ， 分别同比下降11.4%、8.7% 。

“2019年全国房企土地购置面积已连续11个月持续下跌 ， 土地市场的降温和销售市场的表现以及房企的融资环境有关 。 2020年1月 ， 部分城市继续出现高溢价土地的现象 ， 后续房企依然需要强化土地管控 。 另外 ， 近期央行和银保监会都对商业银行的贷款给予了指导 ， 重点管控房地产贷款集中度和占比等 ， 所以后续房企高杠杆融资来购地空间会进一步减少 ， 地价也会随之趋稳 。 ”严跃进说 。