03单身主义兴起虽然结婚人口的减少会对市场带来巨大的挑战 ， 但换一个角度来看 ， 也是市场新的机遇 。 更多年轻人不婚或晚婚后 ， 家庭规模将逐渐小型化 。 最新数据显示 ， 2018年全国家庭规模平均为3.0人/户 ， 其中一人户、二人户的比例合计达到45% ， 创下历史新高 。 值得注意的是 ， 一人户的比例由2018年的9%上升至17% ， 增加了近一倍 ， 独身主义正在崛起 。 由于家庭规模在缩小 ， 未来大部分家庭所需要的住宅面积也会呈现减少的趋势 ， 因此小户型住宅将更受欢迎 。 同时 ， 缩小的家庭规模还能裂变出更多的套数需求 ， 如果两人不结婚还要买房 ， 那么购房套数将从1套裂变成2套 。 假设人口总量在14.5亿 ， 户均人口规模若由3户/人下降至2.9人/户 ， 家庭户数将增加1600万 ， 据测算 ， 至少可以对冲掉主力购房客群减少的四成影响 。 假设降至2.6人/户 ， 家庭户数可以增加7200万户 。 这些新增加的家庭势必还会买房 ， 由此能够抵消掉部分因为购房主力减少而带来的影响 。

043城镇二孩家庭增多为了应对人口老龄化 ， 早在2011年 ， 国家就实施了“双独二孩”政策 ， 随后又在2013年末实施单独二孩政策 ， 2015年全面放开二孩政策 。 政策放开下 ， 积压的生育需求在2014年后得到明显释放 。 从2010年~2018年全国二孩出生数量走势来看 ， 二孩出生数量在2014后出现了显著的上升 ， 至2019年二孩出生数量已经超过了800万 。 二孩出生数量的增长意味着近几年全国二孩家庭明显增加 ， 在2015-2019年间 ， 二孩出生3800万人 ， 较2010-2014年增加了1300万人 。 对于家庭规模更大的二孩家庭来说 ， 要满足当前的居住需求显然需要更大面积、更大户型的住宅 。 根据CRIC调研数据显示 ， 城镇二孩家庭中置换重新买房改善居住条件比重高达40%以上 。 这类改善需求势必带来大量的购房需求 ， 市场也应该值得关注 。

0543城镇化依旧主导购房需求从总规模来看 ， 出生人口锐减导致购房主力人口会有所减少 ， 住房需求也会随之下降 ， 但由于家庭规模变小 ， 会裂变出更多的小规模家庭 ， 对小户型需求将会增多 ， 能够对冲掉一部分由于购房主力人口减少带来的影响 。 总体而言 ， 购房主力人口住房需求或有所下滑 ， 但降幅会控制在5%以内 。 从需求结构来看 ， 过去五年二胎数量大幅增长 ， 在2019年的新生儿中 ， 二孩占比更是高达57% ， 大量新生二孩带来了大量的改善购房需求 ， 住宅市场上对大面积住宅产品的需求也会增加 。 不过 ， 超过50%的二孩占比终究不符合自然发展规律 ， 二胎效应会逐渐减弱；育龄人口的减少及生育意愿的下降 ， 也会使得家庭规模趋于小型化 。 长远来看 ， 大面积的改善需求会进一步偏向高端、并慢慢减少 ， 市场上需求结构还是主要以小户型需求为主 。 就研究房地产市场需求而言 ， 仅仅考虑人口总量、年龄结构、家庭规模的变化还远远不够 ， 比如人口迁徙的影响就不应忽视 。 我认为 在未来十年 ， 推 动市场需求规模增长的依旧会是城镇化水平提升 。 若中国2030年70%的城镇化发展目标能够如期完成 ， 那么城镇化水平还将增加10个百分点 ， 相当于城镇人口会至少增加1.2亿人 ， 带来的居住和购房需求也十分可观 。