----M2超过200万亿人民币 ， 房价上涨空间已被锁定 ， 见顶不远//----

众所周知 ， 房地产市场和货币政策密切相关 ， 甚至有经济学家表示过 ， 房价的本质就是货币 。 的确 ， 从过去10多年房地产走势来看 ， 房价和货币可以说是正相关的 。

比如2008年大幅降息之后 ， 房价经历了一波V型反转 ， 大幅上涨 。 2011年开始加息之后 ， 部分地区房价开始下跌 。 然后2015年 ， 5次降息降准 ， 全国房价开始大幅上涨 ， 短短三年时间 ， 大部分城市的房价就翻倍了 。

但是 ， 如今房价和货币的关系正在失效 。 1月份 ， 我们公布的广义货币量M2正式超过了200万亿人民币 ， 增速达到了8.4% ， 可以说依然是快速增长 ， 总量也只能用“惊人”二字来形容 。 这不难理解 ， 毕竟1月份我们全面降准了一次 ， 而之前LPR也一直在引导利率的下行 。

但是这一次 ， 房价却没有涨了 。 根据社会科学院的数据 ， 1月份的房价环比下跌了0.2% 。 比起房价下跌 ， 房地产的成交跌幅更大的 ， 前100大开发商 ， 1月的销售额同比下跌了12% ， 2月则继续下跌44% ， 这样的跌幅创下了历史记录 。

房价和货币二者之间的关系正在被打破 。 这样的原因有两个 ， 一个是1月和2月遭遇了黑天鹅的冲击 ， 大部分城市的房地产成交陷入了停滞 。 另外一个原因就更为重要了 ， 那就是房价的基数太高 ， 再多的货币也无法拉动房价了 。

目前 ， 虽然各方的统计数据不同 ， 但是已经形成了一个共识 ， 那就是我们房地产的总市值超过了欧美日本的总和 ， 笔者自己的估算是在400万亿人民币左右 。

这么大的基数 ， 想要保持房价上涨 ， 几乎是不可能的事情 。 比如房价涨5% ， 就需要20万亿人民币 ， 这相当于全年的货币供应量增量 。

物极必反 ， 在这样状态下 ， 笔者认为 ， 房地产的价格拐点也不远了 。 未来房价和货币增速可能会一起下滑 。