二手房成交价格，如何查真实二手房成交价格( 三 ) _经验常识

同样一套住宅，买卖双方的心理价位难免背道而驰，买者认为价格评估得太高，卖者又说估得太低，最终谈不拢不欢而散，这是常有的事。其中原因有业主方面的，也有物业评估方面的。
四，二手房的时效性：
业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征———时效性，三级市场房屋价格波动较大，变化周期短，几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点，常常质问：“我与邻居房型、面积相同，为什么他能卖25万元，我的估价才24万元？”影响旧房估价的因素很多，但有的业主强调个别因素，却不能综合考虑。装修不具备保值性，一般装修三年以上估价降为0 ，很多业主却以为装修花过大钱，理应卖个好价。
另一方面，旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系，专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂，社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德，不对置换物业进行现场勘查，有的还故意压低物业价值以牟取暴利，客观上造成了业主的“信任危机” 。
五，定价因素：
1 ，房屋因素
旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比， “三小”套型（小厅、小厨、小卫）扣减10% 。此外，楼层对价格也产生影响，若1层和5层为基准价， 2层和6层为－3% ， 7层为－5% ， 3层和4层为+3% ，若是楼顶则为－5%；而朝向如无朝南窗则为－5% 。
房屋竣工后即进入折旧期。按照理论折旧率，混合一等结构房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2% 。
2 ，环境因素
环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣的。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5% ，省、市重点中小学区的为+15% 。
3 ，心理因素
如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房就会有难以逾越的心理障碍，心理因素为－8% 。
六，测算价格
二手房，以同地区商品房价格为基准：
房屋因素
（1）折旧：年折旧－2%
（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）－10%
（3）楼层：2、6楼－3%；7楼－5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另－5%
（4）朝向：无朝南外门窗－5%
环境因素
（1）无物业管理－5%
（2）非独立封闭小区－5%
（3）有省、市重点小学区+15%
心理因素－8%
举一个实例来验证一下：
房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。
土地级别：二级地区。
房屋结构：混合一等
套型：“三小”套型－10%
建筑年代：1988年，折旧期12年－（12×2%）=－24%
楼层：共七层，此房位于二楼－3%
朝向：南北
物业管理：非小区、无物业管理－10%
学区：重点中小学+15%
心理因素：－8%
当地商品房价格为：4500元/平方米
4500－（4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×10%+4500×8%－4500×15%=2700（元/平方米）。
因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

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