拓展资料：
银行是如何评估你的房产价值的 。 评估价格确定的基调 在市场经济学中 ， 价格是由供需双方之间的互相影响、平衡产生的 。 银行在放贷时其实已经做出了最坏的打算：万一贷款收不回来需要对房产进行处置时 ， 抵押的房产变现的价值是否能覆盖贷款的成本？ 因为评估价格往往与贷款金额成比例正相关 ， 所以对于所抵押房产价格的评估是银行贷款风险中极为重要的一环 。
因此 ， 银行往往对房产价格的认定会相对保守 。 除了以真实的一手房交易为背景的住房按揭贷款外 ， 银行对房产的评估会略低于市场交易价格 。 因为要考虑到拍卖变现过程中的各种问题 ， 包括处置抵押物的时间成本、人力成本、装修的变现等 。 比如 ， 你花了500万买了一套房 ， 装修一千万 ， 那房屋评估值是1500万吗？ 当然不是 ， 因为评估公司会根据房产所在小区的历史挂牌价、成交价、交通、周边配套等情况 ， 进行综合评估 ， 房屋装修只是作为价格和流通参考 。 银行房产评估常用的几种方法：
1、现行市价法： 指将估价对象与近期有过交易的类似房地产进行比较 ， 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 ， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的 。
现行市价法是房地产估价最重要、最常用的方法之一 ， 也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法 。
2、收益现值法： 是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值 ， 借以确定被评估资产价值 。 这种方法主要用于企业资产、投资性房产的评估 。 这里主要针对已经出租的个人住房及商铺采取毛租金乘数法进行分析 。
二手房评估价是怎么算出来的一、测算价格 ， 二手房以同地区商品房价格为基准：
1、房屋因素
(1)折旧：年折旧-2%
(2)套型：“三小”套型(小厅、小厨、小卫)-10%
(3)楼层：2、6楼-3%;7楼-5%;3、4楼+3%;1、5楼为基准价;
【房产价格评估，房产价值评估收费标准】(4)朝向：无朝南外门窗-5%
2、环境因素
(1)无物业管理-5%
(2)非独立封闭小区-5%
(3)有省、市重点小学区+15%
二、计算折旧
房屋折旧是房屋价格补偿的形式 ， 即房屋的折旧费 。 折旧费是指房屋建造价值的平均损耗 。 房屋在长期的使用中 ， 虽然原有的实物形态不变 ， 但由于自然损耗和人为的损耗 ， 它的价值也会逐渐减少 。 这部分因损耗而减少的价值 ， 以货币形态来表现 ， 就是折旧费 。 确定折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限 。
(1)建筑造价是核算折旧费的基础 ， 由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成 ， 是住宅经营中的进货价 。
它只应是住宅本身的进价 ， 而不应包括其他费用 。 由于住宅的使用年限长达几十年 ， 甚至一百多年 ， 在这样长时期内物价变化很大 ， 故一般均不以其原始造价为计算依据 ， 而按重置 ， 即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算 。
(2)房屋的残值 ， 是指房屋经过长期使用 ， 失去使用价值后 ， 经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值 。 清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工、机具的费用 ， 它作为使用房屋的追加耗费 ， 应计入成本之内 。 一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值 ， 简称残值 。 因为它在住宅价值中所占的比例不大 ， 而且是在住宅报废后才能得到的 ， 因此它与原值无法比较 。

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