----楼市下行已成定局 ， 新房主导的城市不建议买房//----

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8月份的金融统计数据报告于近日公布 。 数据显示 ， 8月份住户部门中长期贷款增加4540亿元 ， 环比多增加123亿元 。 数据还显示 ， 2019年1-8月份住户部门中长期贷款共增加3.65万亿 ， 比去年同期多增加0.25万亿 。 显示房贷投放量依然稳健 ， 并未明显下滑 。

上述统计数据跟房地产市场整体运行情况保持一致 ， 前8个月全国房地产开发投资依然同比增长10.1% ， 新开工面积同比增长15.9% ， 8月单月新开工面积同比增长26.57% 。

从信贷数据和房地产市场运行情况来看 ， 虽然当前政策层面降温信号不断加强 ， 但市场总体仍保持平稳运行 。

统计数据一般是相对滞后 ， 但最前沿的业务环节 ， 现在已经有明显变化了 。

在北京 ， 中国证券报的消息显示 ， 首套房贷款利率为LPR+55个基点 ， 二套房贷利率为LPR+105个基点 ， 分别相当于基准利率上浮10%和20% 。 基本没有多大变化 ， 但大家应该清楚 ， 这个计算公式是比全国平均水平高出不少的 。 全国平均水平是首套房不低于LPR ， 二套房不低于LPR+60个基点 。

换算成大家熟悉的方式 ， 那就是北京的首套房和二套房贷利率比全国平均水平高0.55个百分点 ， 达到了5.45%和5.9% 。 别小看这0.55个百分点 ， 如果以贷款总额200万计算 ， 月供要增加740块钱 ， 利息总额要多支付26.6万元 。

北京如此 ， 南方的深圳同样也不太乐观 。 每经网实地采访多家银行房贷口业务人士 ， 结果显示 ， 当地二手房贷款明显缩水 ， 整体房贷审批相当严格 ， 放款时间都更加不确定 ， 房贷业务员们都相当佛系 。 也有部分股份制银行的房贷业务当前处于全部停摆状态 。

深圳的房贷利率也比全国平均水平高 ， 首套房是LPR+30个基点 ， 二套房是LPR+60个基点 。 这是先行的两个城市 ， 其他城市尚未有明确公布 ， 但北京和深圳的房贷利率就是风向标 ， 绝大部分热门城市都会像他们看齐 ， 全部一线城市和新一线城市大抵如此 。

我们早就说过了 ， 用LPR来代替基准利率 ， 基本上就是为了降低利率水平 ， 与降准是保持步调的 ， 但房贷利率却通过这一系列操作 ， 变相实现了与LPR脱钩 ， LPR继续降 ， 但可以通过加基点的方式实现房贷利率逆势上涨 ， 现在的定价策略就是按照这个路数演进的 。

实际上 ， 相关报告也显示 ， 全国房贷利率仍在上涨 ， 8月全国首套房和二套房贷款平均利率继续保持上涨 ， 达到了5.47%和5.78% ， 已连续上涨3个月 。

其实一切都早就明确了 ， 在宣布实施LPR之初 ， 刘国强副行长就已经明确表示 ， 房贷利率水平不会降 ， 只是参考的基准变了而已 ， 而实施LPR为的是市场化 ， 为的是给实体经济提供一个更为灵活的利率机制 。

 

相比2018年 ， 2019年的楼市在政策层面异常错综复杂 ， 对购房者来说 ， 简单看空或者看多都不可取 。

第一、从主线来看 ， 短期就是偏看空 ， 因为短期走势由政策来主导 。 这一点不仅从房贷利率 ， 从开发商层面来看更是如此 。 之前我们讨论过房企大规模促销 ， 其实从上游的土地市场 ， 我们能感受得更为强烈 。

昨天北京孙河迎来土拍 ， 仅有两家房企参与竞价 ， 举牌竞价都没有 ， 溢价率仅有1.5% 。 开发商们普遍预期 ， 接下来的11/12月份地价还有可能下降 ， 现在非常不愿意拿地 。

而8月份二线城市流拍率达到了4.62% ， 环比上涨 。 70个城市土地8月份流拍了72宗 ， 年内最高值 。 8月单月土地成交额远低于之前几个月 ， 土地溢价率几乎是断崖式下跌 ， 大量底价成交地块出现 。 一线城市土地溢价率仅有0.71% ， 二线城市也只有6.77% 。