这其中 ， 二手房房价同比跌幅前五的城市分别是：三亚-8.91%、青岛-7.67%、重庆-6.84%、郑州-6.76%、海口-6.58% 。  值得一提的是 ， 相比房价下跌 ， 更值得关注的是成交量全面收缩 ， 以及二手房挂牌量大肆井喷 。  据易居研究院 ， 8月13城二手房成交量为7.9万套 ， 环比下降8.5% ， 同比增长0.9% ， 成交量处于2019年5月以来的下行通道 。  与此同时 ， 二手房挂牌量创出新高 。 仅以链家平台为例 ， 截至9月 ， 19 城二手房挂牌 112.9 万套 ， 相比2018年大涨83.9% ， 接近翻倍；与2017年的35万套相比 ， 翻了3倍多 。

其中 ， 重庆、成都、武汉、杭州、广州等地的二手房挂牌量纷纷创出新高 。 重庆高达11.4万套 ， 成都10.8万套 ， 武汉10.1万套 ， 杭州5.3万 ， 广州5.9万套 ， 相比去年同期全部翻倍 。

二手房挂牌量创出新高 ， 而成交量不涨反跌 ， 部分城市房价已经开始下探 ， 这是再真实不过的市场信号 。

03 三四线仍在涨？

说了这么多 ， 似乎只有一二线城市房价横盘乃至下跌 ， 三四线似乎仍在上涨？

这是误解 ， 实情并非如此 。

首先 ， 房子在城市之间存在轮动效应 。 2015年-2016年 ， 一二线城市率先上涨 ， 而当时三四线仍受高库存之累 。 直到2017年 ， 在棚改货币化和一二线楼市调控持续收紧的双重作用之下 ， 三四线城市房价才重启上涨之路 。

这一轮调整也是如此 。 2014年最早上涨的厦门 ， 在2018年率先遭遇调整；2015年率先上涨的北京上海 ， 在2018年也横盘了一年之久 。 三四线同样如此 ， 这是楼市规律所在 。

其次 ， 不同城市启动时间不一 ， 有些城市直到2018年才启动 ， 而这时一二线城市已经攀升到历史高点 。

所以 ， 从同比来看 ， 这些三四线城市似乎仍在上涨 ， 但这是一种假象 。  事实上 ， 三四线城市成交量已经开始下滑 ， 且下滑力度超过一二线城市 。

熟悉楼市周期的人都知道 ， 量在价先 ， 成交量下滑是市场转向的标志性信号 。

数据显示 ， 中信建投从跟踪的 50 个重点城市来看 ， 上半年一、二、三线的累计同比分别为 30.74%、22.84%、-9.09% 。  易居的月度数据也证明了这一点 。 今年8月 ， 18个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降17% ， 降幅超过一二线城市 。

其三 ， 楼市调控如果持续趋紧 ， 三四线将会面临更为严峻的基本面的考验 。

三四线这一轮上涨的主要动因在于棚改货币化 ， 这相当于央行定向放水支撑三四线去库存 。 如今 ， 棚改相比去年大幅腰斩50%以上 ， 而央行货币投入连续5个月为零 ， 这是再显著不过的信号 。

当然 ， 正如凯风君在《警报拉响 ， 这四种城市当心了》中所分析的 ， 三四线城市不宜一概而论 ， 不靠近省会、不靠近都市圈、不从属于大城市群的“三无”城市 ， 与发达地区及城市群范围内的三四线 ， 走势并不趋同 。

都市圈、城市群内的三四线 ， 本身与作为中心城市的一二线城市有同步效应 。

04 下一步怎么办？

楼市的下一步到底往哪走？

最近一两个月 ， 自媒体里唱衰房地产的声音突然泛滥开来 ， 有好事者拿横盘当大跌 ， 极尽夸张之能事 。

事实上 ， 楼市是在调整 ， 局部城市是在下跌 ， 但如今的现状是横盘 ， 是高位盘整 ， 是微涨与微跌共存的新局面 。

必须了解的一点是 ， 中国楼市是典型的政策市 ， 政策之手在楼市里的影响力无远弗届 。 是不是松绑 ， 是不是放水 ， 是不是重启房地产 ， 这都取决于政策的决心 。

正如凯风君在《央行降准 ， 影响有多大》一文中分析的 ， 政策限制房地产 ， 是为了防范金融风险 ， 并非要将房地产打翻在地 。 这是“崩盘论”根本不了解的楼市现实逻辑 。

而政策支撑房地产 ， 目的在于经济 ， 而非房地产本身 。 换言之 ， 只要经济能够企稳 ， 那么房地产重启的可能性就会减弱 ， 反之同理 。