原创 刘德科 德科地产频道

你一定还会换房
你现在的房子住了多少年了？
我身边经常会有一些刚买了房子的朋友这么感慨：这辈子就够住了 ， 不用再换了 。 通常我都会说 ， 你别想这么多 ， 你一定还会换房子的 。
我身边还有一些朋友 ， 仍然住在二三十前年买的房子里 ， 他们有购买力 ， 但暂时没有换房的打算 。
我通常会跟他们打赌：逛几次售楼部 ， 你就会萌生换房的想法 。
过去十年和未来十年 ， 房子仍然会像手机一样快速更新迭代 。 虽然中国的住宅开发水准不断提高 ， 虽然有一部分住宅的开发水准已经超过欧美日 ， 但过去和现在仍然有大量粗制滥造的楼盘 。
住建部把 2000 年底以前建成的小区定义为老旧小区 ， 才二十年时间啊 ， 就已经是老旧小区了 。
再分享一下银保监会的数据 ， 全国首套房房贷占比 92% ， 这也意味着换房需求仍然巨大 。
慎买普通小区的超大户型
我有个著名的朋友 ， 早年在城市边缘买了一套大房子 。 那个小区很大 ， 主力户型是 90-120 平米 ， 他买的是 200 多平米 。
他花了比房价还多的钱去装修 。 我劝他别装修 ， 他不听 。 他是一个工作非常拼命的人 ， 事业一直处于上升期 ， 以他不断增强的购买力来看 ， 他不适合住在那个小区 。
他乔迁之喜时 ， 我给送了一个红包和一句话：你住不久的 ， 下次你搬家我就不送红包道喜了 。 果然 ， 结果没住多久 ， 他就搬走了 。 讲这个故事 ， 主要是说两个小道理：第一 ， 慎买普通小区的超大户型 ， 正所谓「鸡头」不如「凤尾」；
第二 ， 如果你不小心已经在一般的小区里买了最大的户型 ， 那么最好别花重金装修 ， 因为你换房的概率非常高 ， 卖二手房时 ， 过于豪华的装修是不值钱的 。
换房主要注意这两点
换房主要注意这两点：第一点 ， 换房不用太在乎房价涨跌 。
房价跌了 ， 你卖掉房子觉得可惜 ， 恨自己没在高点卖掉 ， 但你也要想 ， 你买进的房子价格也是相对低的 。 换房不能像买股票那样执着于高抛低吸 。
行情下跌时 ， 反而更适合换房 。 反倒是房价暴涨时 ， 没那么适合换房 ， 你刚卖掉房子 ， 它又涨了 ， 你再买的房子由于行情太热 ， 很可能还要跟人抢 。 这样一来 ， 你很可能反而忽略那些你不满意的地方 ， 最终没有换到称心如意的房子 。
第二点 ， 换房要换出「升阶感」 。 所谓「升阶感」未必是户型面积变大 ， 更重要的是楼盘档次要变高 。
你从一个老旧小区的 160 方换成高档楼盘的 140 方 ， 这同样是「升阶感」 。 换房需要注意的事项或许很多 ， 但只要抓住这两点 ， 就大差不差了 。
尽量不要买毛坯房
如果有装修交付的楼盘 ， 就尽量不要选毛坯房 。
第一 ， 装修交付 ， 能避免群租 。 很多毛坯房 ， 被隔成无数间 ， 用于群租 ， 进出人员鱼龙混杂 。 如果一个小区群租房太多 ， 二手房是会折价的 。 装修交付的楼盘 ， 房东是不太舍得拆掉做成群租房的 。
第二 ， 装修交付 ， 有助于形成浓郁的居住氛围 。 哪怕有些业主买来就是为了投资 ， 也会租给相对高素质的人群 。
第三 ， 毛坯楼盘 ， 会有漫长的装修期 ， 黄沙、水泥搬来搬去 ， 很容易损坏园区景观 ， 磕破单元大堂和电梯轿厢 。 小区公共部位经过这样一番摧残 ， 很容易就未老先衰 。 有些人会说 ， 就算你说的这些都有道理 ， 但我就是不放心开发商的装修质量 ， 也不喜欢他们的装修风格 。