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图片来源：图虫创意

日前 ， 北京产权交易所披露了深圳市太子湾乐居置业有限公司（以下简称“太子湾乐居置业”）增资项目 。 据披露 ， 该项目拟募集资金不低于30390万元 ， 增资后原股东持股49% ， 新增股东持股51% 。

项目开发进度慢

资料显示 ， 太子湾乐居置业为招商蛇口全资子公司 ， 成立于2015年9月23日 ， 注册资本为3000万元 。 太子湾乐居置业最近一期的财务数据显示 ， 截至2019年7月31日 ， 其资产总计5557.75万元 ， 负债总计2553.23万元 ， 营业收入为0元 ， 净利润为4.52万元 。

太子湾乐居置业表示 ， 通过本次增资 ， 其拟引入合格合作方 ， 共同开发运营DY04-02地块项目 ， 加快太子湾片区的开发进度 ， 深化片区文化与商业氛围 ， 打造宜居宜业宜游的国际化湾区生态圈 ， 树立太子湾文化艺术、休闲购物新地标 ， 提升商业回报水平 ， 促进招商蛇口品牌价值提升 。

《国际金融报》记者查询到 ， DY04-02地块是从K202-0014宗地内分宗而来 ， 其用地面积14373.13平方米 ， 土地用途为广场+商业+文体设施用地 。 其中 ， K202-0014宗地于2011年12月以公开挂牌方式出让 ， 由招商蛇口竞得 ， 其土地用途为综合商业服务业设施、仓储、港口码头和居住用地 。 2018年6月份 ， 深圳市规划和自然资源局披露了该分宗信息 。

虽然拿地很早 ， 但该地块的开发进度有些缓慢 。 截至2019年6月末 ， 深圳太子湾DY04-02地块在招商蛇口的半年报中 ， 还体现在“拟开发产品”项目中 ， 其预计开工时间为2019年12月 ， 预计下批竣工时间为2022年2月 ， 预计总投资额为3.64亿元 。

事实上 ， 2018年9月 ， 招商蛇口就曾公告称 ， 拟通过增资扩股方式引入合作方 ， 持有深圳市太子湾商融置业有限公司、深圳市太子湾商泰置业有限公司49%股权及深圳市乐艺置业有限公司、深圳市商启置业有限公司51%股权 ， 挂牌底价合计为63.2亿元 。

而以上四家公司所持有的主要资产为DY02-01、DY02-03、DY01-04、DY03-02四宗土地 ， 也是从K202-0014宗地分宗而来 。 值得一提的是 ， 招商蛇口早前获得K202-0014宗地时 ， 付出的总价为64.39亿元 ， 总用地面积为69.76万平方米 ， 土地用途为综合商业服务业设施、仓储、港口码头和居住用地 。

2018年11月 ， 中集集团以合计63.2亿元的代价 ， 成为招商蛇口上述四个项目的最终投资方 。

据招商蛇口公布的资产评估报告 ， 截至评估基准日2017年10月31日 ， DY02-01与DY02-03项目进行了前期设计和地下部分桩基础施工 ， 后续开发建设工作尚未开展；而DY03-02、DY01-04则尚未进行开发建设 ， 处于规划设计阶段 。 同时 ， 以上四个项目包括土地取得费用在内的各项费用 ， 合计约为5.71亿元 。

负债持续增加

除了以上项目之外 ， 2019年7月 ， 招商蛇口还将旗下位于湖北宜昌与江苏太仓的两个地产项目挂牌 ， 进行增资扩股 。 9月 ， 平安旗下资金进入其中 。

同时 ， 招商蛇口还在拓展更多的融资渠道 。 据不完全统计 ， 2019年以来 ， 招商蛇口先后发行了两期公司债、三期超短融 ， 合计约116亿元；9月中旬 ， 招商蛇口还成功发行了10.5亿元购房尾款资产支持票据 。

9月3日 ， 招商蛇口公告称 ， 正在筹备房地产投资信托基金赴港上市 。 据披露 ， 招商蛇口将打包上市的底层资产为其旗下的五项物业 ， 包括四项商业物业及一项商场物业 ， 即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期、数码大厦与蛇口花园城中心 。 公开信息显示 ， 以上五项物业估值约为65.17亿元 。

招商蛇口认为 ， 本次拟设立房地产投资信托基金并上市是对开拓创新性融资渠道作出的有益尝试 ， 同时 ， 该房地产投资信托基金的上市将有助于增进本公司对商业物业的资本运作与管理能力 ， 进一步增强其城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力 。

在诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐看来 ， 房地产投资信托基金上市有助于增进公司对于商业物业的资本运作及管理能力 ， 而且能进一步增强公司在城市发展及产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力 。 多家房企最近都有分拆物业和商业等资产上市等举动 ， 主要原因还是为了在融资环境收紧的情况下 ， 缓解资金压力 ， 以实现规模扩张 ， 同时带来原有业务的升级 ， 来获得更多的资金偿还债务谋求发展 。