?人口吸引力才是城市的未来

拿郑州来说 ， 大学生是最宝贵的人才资源 ， 也是城市发展的有力支撑 。 数据显示 ， 近六成本地高校毕业生愿意留在郑州发展 ， 2019年郑州高校毕业人数61万 ， 照这个量级计算 ， 郑州仅需要2年多时间便能留下百万人才 。
从年初至今 ， 一批批地市看房团不断往郑州挺进 。 大量人才、人口涌向大城市的趋势势不可挡 ， 城市归根结底是人 ， 是生活 ， 这是城镇化发展的必经之路 。

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大城市的房子

更有价值

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二十年的发展 ， 楼市已经给出了答案 。 一直以来 ， 大城市的人口和需求是房企卖房的最佳助推剂 。 今后 ， 市场会进一步证明：越是大城市 ， 房子越有价值 ， 增值速度越快 ， 收益越高 。 眼下房企正在这个节骨眼上逐步放弃小城 ， 回归有价值的一二线 。

?2019中国城市开发投资吸引力排行

2013年 ， 碧桂园不到800亿的规模 ， 而去年碧桂园冲破5000亿 。 凭借棚改的东风和下沉市场的蓝海 ， 以碧桂园、恒大为代表的房企在全国各地市连续攻城掠寨、斩获颇丰 。
可惜的是 ， 即便曾经在地市楼市获得了不菲的收益 ， 这些房企现在却拒绝继续向小城扩张 ， 甚至止步三四线 。 在楼市寒冬中 ， 房企都捂住钱袋子小心过冬 ， 今年的房企负债率更让人胆战心惊 ， 没有足够的黄金铺路 ， 资金不允许房企继续向小城市冒险 。 这或者就是老胡经常讲的“深秋心态”吧 。 2019上半年 ， 50家房企平均资产负债率达81.1% ， 而且最高负债率的房企更是高达95.3% 。 尤其是头部房企 ， 负债率均超过了80% 。 除此之外 ， 房企在地市谨慎拿地也与楼市大行其道的“高周转”有很大关系 。

?上半年上市房企资产负债率

这几年 ， 高周转为房企续命 ， 小城市却很难具备这种高周转的条件 。 人往高处走 。 就需求而言 ， 长久以来 ， 小城市的需求已经被一些本地开发商消耗得差不多了 ， 地市人口也热衷于流向一二线 。 今年上半年 ， 不少房企明里暗里地表示过2019年投资重心将从三四线回归至一二线城市 。 俗话说 ， 兵马未动粮草先行 ， 土地就是房企的粮草 ， 若想看清房企的动向 ， 土拍是一个关键的切入点 。

?从土地成交看房企投资侧重点

这两年受楼市大环境影响 ， 房企拿地越加谨慎 。 某数据研究机构的统计数据显示 ， TOP20房企在二线城市的拿地规模占比明显提升 ， 如融创、新城、正荣等房企在二线城市的拿地力度非常大 。 旭辉老大林中更是在公开场合强调看好郑州、武汉、西安等城市 。
房企重新杀回一二线的意向可窥一斑而知全豹 。 对于曾经争相进入的三四线却是另一番景象 ， 三四线城市的平均流拍数量明显多于一、二线城市 。

?三四线城市进入深度分化阶段

巨大的隔阂 ， 撕裂了一二线城市和地市楼市间的差距 。 没有品牌房企的介入 ， 小城市要凭借本地房企的成长和摸索 ， 还需要很长的时间去等待 。 逐步被大房企抛弃的三四线 ， 彻底成了品牌住宅市场上的孤岛 。

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郑州城运的拐点

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放眼全国 ， 当前仍被一线品牌房企争相竞逐的肥肉不多 ， 郑州堪当此重任 ， 它正好处在一个城运拐点刚刚开始的阶段 ， 正是入场好时机 。

2018年底的时候 ， 郑州GDP总额超过1万亿元 ， 郑州主城区常住人口超过1000万人 。 作为河南1亿人的省会 ， 郑州正在迎头赶上 。

?人口过千万城市名单

房价是一个城市基本面的投射 ， 当一个城市的城运来了 ， 基本面越来越好时 ， 房价自然也会投射出来 。 就房产来说 ， 郑州是不能被忽视的城市 ， 更重要的是 ， 郑州的城运正在到来 。
新书记挂帅郑州 ， 是这个城市城运到来的起点 。 这样一个见证杭州腾飞的主政领导 ， 见证了一个二线城市诞生出世界500强企业阿里巴巴 ， 这样的经历于郑州而言 ， 至关重要 。