----太原楼市进入金九银十？这可能是最大的谎言！//----

----太原楼市进入金九银十？这可能是最大的谎言！//----

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上周 ， 我们说过 ， 今年太原楼市的“金九银十”恐怕期望不能太高 。

今天上午看了一下社交媒体 ， 已经有不少本地自媒体涉足房地产 ， 并且通通都是“标题党” ， 比如这篇文章：《重大利好 ， 山西房贷利率下调0.05个百分点！》 。

好吧 ， 我宁愿相信他们是真不懂！简单地说 ， 去过我们买房贷款是基准利率4.9% ， 银行根据情况可以对利率打折或者上浮 。 ， 但是 ， 近期个人住房贷款利率定价参照基准由原来人民银行公布的金融机构贷款基准利率改为贷款市场报价利率（英文简称“LPR”） 。 9月20日 ， 最新LPR5年期以上（主要是房贷）为4.85% 。 简单的从数字上来看 ， 貌似降低了0.05个百分点 ， 但是要明白4.85%为最低值 ， 没有上限 ， 各地根据实际情况上调 。

所以 ， 房贷利率并没有放松！并且 ， 最新出台的山西省差别化个人住房信贷政策要求“保持个人住房贷款利率基本稳定” 。

这个“金九银十” ， 利率平稳、没有大水满贯、没有放松限购 ， 太原楼市表现如何？

一、金九银十从来就是谎言

如果你长期关注楼市 ， 你就会知道 ， 每到年底的时候 ， 置业顾问就十分活跃 ， 会在朋友圈发类似“年底开发商回款冲业绩 ， 年后涨价”的内容 。 根据我们和某大型房企相关负责人了解：“年末才是房企推盘力度和促销力度最大的 ， 而根本不是九月和十月” 。

对于上市的房企来说 ， 年报是每年最重要的财务节点 ， 为了“漂亮”的财务报表 ， 每年11月、12月房企都会实施大规模的推盘和促销活动 ， 从上图（来自朗润智业月报）也可以看出 ， 2018年11月、12月住宅成交量远高于其他月份 。

二、这个金九银十 ， 数据平淡

8月底恒大金碧天下、阳光城并州府、红星天润等开盘狂卖近50亿元 。 但是进入9月 ， 太原楼市并没有一鼓作气 ， 尽管也有富力一品、万科翡翠晋阳湖等新项目开盘 ， 但是整体来看 ， 销量只能说是“平淡 ， 但略有起色” ， 远没有想象中“突出” 。

根据上面朗润智业的住宅周成交图来看 ， 9月前3周 ， 商品住宅成交价稳中上涨 ， 成交面积（8.46+16.41+17.38）=42.25万㎡ ， 不足8月太原商品住宅成交量88.64万㎡的一半 。

9月、10月 ， 太原住宅市场 ， 碧桂园两个项目或将入市 ， 能否拉动成交量 ， 值得我们关注 。

三、预期不太好 ， 太原土拍放缓

8月太原土地成交18宗 ， 9月份截止9月26日 ， 太原土地成交9宗 ， 溢价率平均在10%左右 。 土拍节奏放缓 ， 成交规模回落 ， 与目前楼市销量整体低迷、房企融资收紧有很大的关系 。

7月底 ， 最高层强调“不以房地产作为短期经济刺激手段” ， 楼市预期已经发生了转变 。

昨天晚上 ， 我被超过两位数的某开发商置业顾问的“重磅消息”刷屏 ， 什么“员工三年一次的福利房” ， 你信吗？反正我认为是套路 ， 这么干已经不是一两次了 ， 折扣房、特价房、员工房、业主推荐等等吧 ， 真正降了多少 ， 大家心知肚明 。