湾区一体化 ， 按照当前的形式 ， 港岛将来可能会是个文化金融研发中心 ， 而深圳会分享部分国际金融中心的功能 ， 能分担多少 ， 取决于有多少需要被分担 。

国际金融中心 ， 是市场和大型经济体的双向选择 ， 《三国演义》中周瑜说得好：“既生瑜何生亮！” 。

上海临港 ， 大概率会跟雄安一样 ， 需要耐心等待很多年 。

湾区的前景 ， 好于长三角 。 这从沪深两市 ， 深市的每日成交量远高于沪市也可见一斑 。 而且整个湾区 ， 从1960-1980年代的港岛 ， 到1980-至今的深圳东莞 ， 整个湾区产业链升级没有停顿过 。 港岛制造业可以迁移深圳东莞 ， 港岛的部分国际金融中心 ， 自然也可以迁移深圳 。

长三角的发展 ， 开始于1980年代的乡镇企业 ， 90年代的私企 ， 2001后的WTO红利 。 珠三角腾笼换鸟被淘汰的企业(比如：台资电子厂) ， 是在2001年后涌向长三角 。

2001年之后 ， 外资带着先进的技术和管理 ， 进入长三角 。 这缩小了长三角与珠三角间的差距 。 地产兴邦 ， 炒房致富崛起后 ， 珠三角很多家庭在2012年之前就已买房 ， 对他们影响不大 。 珠三角很多制造业企业 ， 在2012年之前就买地 ， 对他们也影响不大 。

对于长三角来说 ， 外资赚不到钱 ， 就要思变 。

从资本的脉络来看 ， 比方说 ， 港岛一老板1960年起家 ， 他80年代深圳开厂 ， 2003年想退休把公司盘给了手下高管(新深圳人) ， 这家企业在市场经济的氛围中 ， 可以追溯到1960年代 。 若它在深圳上市 ， 市值千亿 ， 则到2019年它有50年时间可以积累技术 。

又比方说 ， 外资2001年在松江开厂 ， 2016年赚不到钱 ， 外资不再投入 。 过几年行情更差 ， 外资把松江的厂 ， 卖给了深圳这家上市公司 。

上海外围城市苏州 ， 苏州房价最薄弱的吴江区 ， 更靠近苏州市区的城北板块 ， 最近在58上 ， 挂出了很多单价100万以内的房源 ， 很多挂牌价略高于1万每平 。

　　

　　

　　

虽然58上很多房源都是假的 ， 但8月份开始一下子挂出了这么多(上半年刷 ， 只有几套) ， 可见房价撑不住了 。 如图 ， 很多挂牌房价略高于1万每平 ， 大概率会跌破1万每平 。

吴江区 ， 原来是吴江市 ， 市区是松陵镇 ， 就业主要靠：台企电子厂 。

吴江下面比较发达的镇有：盛泽 ， 震泽 ， 平望 ， 黎里 ， 汾湖等 。 镇上有钱老板和企业 ， 对接起来要么是上海 ， 要么是苏州 ， 直接跳过吴江 。

　　

上海松江的工资 ， 不比吴江高多少 ， 最多1.5-2倍 。 这样 ， 吴江若是跌破1万每平 ， 松江就会跌破3万每平 ， 整个上海的房价均价就差不多跌回2015年 。

2020年往后 ， 新增M2的主流 ， 大概率会流向：湾区 。

鹤岗房价 ， 跌出了白菜价 ， 与M2走出了不一样的路数 。

整个长三角房价 ， 估计会跌回2015年 ， 以降低成本：吸引外资 。

长三角的大爷是外资 ， 所以：爷 ， 您别走 ， 成本降了 ， 您回来 。