“有房企在一线城市偏远区域拿了块地 ， 因为能力不够 ， 迟迟没有开发 。 没想到几年后该区域却迎来发展 ， 该房企卖地卖房 ， 一跃而成为百强 。 这样随便拿地在等待中躺赢的情况以后估计都不会再有了 。 ”而这一系列的变化 ， 源自一年前的一个重磅管理规则 。
“三线四档”的房地产金融调控政策从2020年8月提出至今已探索一年 ， 带来了地产行业底层逻辑的根本变化 。 高负债、高周转的模式已经玩不下去了 。 100家上市房企中有40家实现降档 ， 未来 ， 房企的分化还将加剧 ， 以价换量将会让房价更趋合理 。
名词解释：三道红线
“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。 按照踩线情况 ， 房企被分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 红档的是踩了三道红线的 ， 有息负债在2019年的基数上不得增加；橙档是踩了两道红线的 ， 负债总额增幅不得超过5%；黄档是踩了一道的 ， 增幅不超10%；三线都未踩的是绿档 ， 增幅不超15% 。 两观察是指观察连续三年年度经营活动现金流量净额为负的、拿地资金总额超过销售总额40%的 ， 要做解释 。
降档三招：
把身瘦、收并购、引战投
【楼市降温|"三道红线"实施周年:房企降档 楼市降温】业内人士表示 ， 在降负债的过程中 ， 市场热度最高的举措TOP3即分拆物业上市、收并购及引入战投 。 据贝壳研究院统计 ， 2020年新增房企分拆物业上市企业达到16家 ， 创造历史纪录 。 2021年截至7月已有11家物企成功上市 ， 目前有23家房企已递交招股书正在排队中 ， 预计今年物企上市数量会再次刷新纪录 。 某大型上市物业服务公司的负责人表示 ， 在“三道红线”等政策组合拳的限制下 ， 地产行业的流动性依然较为紧张 ， 因此也有可能从侧面进一步加速物业行业的整合趋势 。
除了越来越多借分拆物业瘦身外 ， 房企间的收并购动作也逐渐频繁 。 据统计 ， 2020年上市房企的收并购数据达到200次 ， 涉及金额约1716亿元 ， 而2021年上半年收并购数量达到105次 ， 涉及约金额1505亿元 ， 预计2021年房企间收并购市场规模将超2000亿元 。 另外 ， 战投的引进也是资本进入房企的一种方式 ， 目前最受欢迎的战投方应属资金实力雄厚的“险资” ， 战投入局房企除了真金白银的资金补充外 ， 对企业的整体估值预期也可以起到一定的抬升作用 。