----华侨城天鹅堡中签率20%！测算5年投资收益能有多少？//----

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在本周一 ， 位于河西南纯新盘华侨城天鹅堡领取销许 ， 首开3、5、9、10号楼 ， 共计474套房源 ， 户型面积160-208㎡ ， 销许均价37000元/㎡ ， 中签率20%！

值得注意的是 ， 这是河西南（鱼嘴商务板块划分出去不算）首次突破区域最高新房价格 ， 上涨了2000元/㎡ 。

而近日 ， 也有不少读者咨询华侨城天鹅堡怎么样？如果投资的话 ， 河西南剩下几家纯新盘到底有多少获利空间？收益多大？

目前南京限售政策的时间为3年 ， 笔者将购房者持有周期放到5年 。 华侨城天鹅堡最小户型160㎡ ， 预设单价37000元/㎡ ， 总价592万 ， 首付80% ， 贷款利率上浮15%...

假设四种情况情况一：5年后二手房成交价5万/㎡ 。 总收益208万 ， 减掉118.4万5年利息约33.4万 ， 再减掉办理产证的税费和维修基金等费用约19.7万（二套契税3%约17.76万 ， 维修基金120元/㎡） ， 净利额约154.9万 ， 除以473.6万本金 ， 5年收益率32.71% ， 年收益率为6.54% 。

情况二：5年后二手房成交价5.5万/㎡ 。 总收益288万 ， 减掉118.4万5年利息约33.4万 ， 再减掉办理产证的税费和维修基金等费用约19.7万（二套契税3%约17.76万 ， 维修基金120元/㎡） ， 净利额约234.9万 ， 除以473.6万本金 ， 5年收益率49.6% ， 年收益率为9.92% 。

情况三：5年后二手房成交价6万/㎡ 。 总收益368万 ， 减掉118.4万5年利息约33.4万 ， 再减掉办理产证的税费和维修基金等费用约19.7万（二套契税3%约17.76万 ， 维修基金120元/㎡） ， 净利额约314.9万 ， 除以473.6万本金 ， 5年收益率66.5% ， 年收益率为13.3% 。

情况四：5年后二手房成交价6.5万/㎡ 。 总收益448万 ， 减掉118.4万5年利息约33.4万 ， 再减掉办理产证的税费和维修基金等费用约19.7万（二套契税3%约17.76万 ， 维修基金120元/㎡） ， 净利额约394.9万 ， 除以473.6万本金 ， 5年收益率83.38% ， 年收益率为16.68% 。

从以上图表可以看出 ， 在首付、贷款、预期单价等数据不同的情况下 ， 未来收益情况也是大相径庭 。

总的来说 ， 首付8成买房的年收益率明显比全款的高 。 如果未来二手房价格能达到7万/㎡ ， 在首付8成买房的情况下 ， 5年收益率接近100% 。

据了解 ， 华侨城天鹅堡项目规划了9栋30层住宅 ， 4栋16层住宅 ， 1栋公寓和1所幼儿园 ， 主力户型建筑面积160-208㎡ 。

首开楼栋中 ， 10号楼为西边户 ， 江景、华侨城欢乐滨江一览无遗；9号楼位于小区楼王位置 ， 北面无遮挡 ， 可观江景 。

而3、5#需注意南面的扬子江大道 ， 会有些许噪音 ， 不过现在玻璃隔音性能好 ， 影响并不是很大 。

【户型图】

160㎡户型方正 ， 四房两厅两卫设计 ， 双向阳台 ， 超14米南向大面宽 。