----晴天一声雷 ， 购房倒计时1个月 ， 国庆假期后房贷要“变”//----

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8月25日是一个不“平静”的周日 ， 央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》 。 至此按揭款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束了！

中国人民银行公告〔2019〕第16号显示 ， 为坚决贯彻落实“房子是用来住的 ， 不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制 ， 在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中 ， 确保区域差别化住房信贷政策有效实施 ， 保持个人住房贷款利率水平基本稳定 ， 维护借贷双方合法权益 ， 现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜进行了公告 。 《公告》全文700多字 ， 老百姓一致的反应是：看 ， 不 ， 懂 。 不过没关系 ， 只需要了解重点即可！

新政的重点变化

根据新政 ， 自2019年10月8日起 ， 新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成 。 在这次调整之前 ， 个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率 ， 即按基准利率上浮或者下浮多少 ， 来确定个人住房贷款利率 。 调整之后 ， 个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率（LPR） ， 即在LPR的基础上加点 ， 根据LPR来确定个人住房贷款的利率 ， 这是这次调整的根本 。

房贷方面 ， “基准利率”这个词正式退出历史舞台 。 10月8号以后 ， 也没有“上浮多少倍”这个说法了 。

比如“加点多少点” ， 将成为房贷合同的约定 。 如果合同里写是加100个点 ， 30年贷款期都加100个点 。 1个“基点”是万分之一 ， 100个基点就是1.00% 。 最新的长期LPR利率是4.85% ， 加点100 ， 就是到5.85% 。 大家的利率水平都会不一样 。 比如你是在11月初签合同 ， 那么就参考10月20号上午九点半央行公布的最新“LPR利率” 。 12月初的合同 ， 就参考11月20号的 ， 以此类推 。

房贷利率高了还是低了？

根据新政 ， 首套房贷款不低于相应期限贷款市场报价利率 ， 全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）这也就是说 ， 根据8月20日的LPR报价 ， 首套房利率不得低于4.85% ， 二套房利率不得低于5.45% 。

此前 ， 按照显性或者隐形规定 ， 一般首套房贷利率不低于基准利率的9折 ， 二套房一般不低于基准利率的1.1倍 ， 由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39% 。 简单对比这两组数值 ， 可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85% ， 二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45% 。 如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准 ， 那么理论上来讲 ， 最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升 。

不过 ， 35城市最新房贷利率数据来看 ， 在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少 。 据统计35城市的平均首套利率则为5.44% ， 显著高于4.85% 。 二套房方面 ， 35城市的平均首套利率则为5.76% ， 同样显著高于5.45% 。

不过 ， 大家别高兴太早了！房贷利率下降的可能性不大！

因为央行规定中提到的是利率是房贷最低下限 。 且根据新规 ， 人民银行省一级分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制 ， 在国家统一的信贷政策基础上 ， 确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限 。 ”也就是说 ， 各地会根据情况“加价”且各家银行也会根据本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素 ， 在4.85%（首套） ， 5.45%（二套房）上具体加价 。