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伴随着传统房地产市场交易淡季 ， 全国各地住宅库存也显示增加 。 8月28日 ， 易居房地产研究院发布的数据显示 ， 截至7月底 ， 受监测的全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米 ， 环比下降0.6% ， 同比增长6.0% 。

住宅库存是指那些取得预售许可证但没有出售的住宅项目 ， 包括期房和现房 。

从同比数据看 ， 当前库存规模已呈现了连续8个月的同比正增长态势 ， 相比去年同期 ， 去库存的压力略有增加 。

而从城市结构看 ， 无论是一线城市、二线城市还是三四线城市 ， 均呈现库存同比正增长态势 。

数据显示 ， 截至2019年7月底 ， 一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704万平方米、22149万平方米和20074万平方米 ， 环比增速分别为-2.6%、-0.4%和-0.5% ， 同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1% 。

易居研究院研究总监严跃进指出 ， 观察三类城市数据 ， 可以看出 ， 三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中 。 其中 ， 一线城市预售证管控力度相对减弱 ， 供应放量 ， 库存同比连增14个月 。 二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势 ， 目前连续三个月出现同比正增长 ， 这说明其库存基本面也在发生变化 。 三四线城市目前保持了连续9个月的同比正增长态势 ， 库存去化压力略有增加 。

细化到具体城市 ， 2019年7月 ， 100个城市中 ， 有58个城市库存出现了同比正增长现象 。 包括惠州、金华和岳阳的库存同比增长态势最明显 ， 库存同比增速分别达到了129%、126%和76% 。

这些城市都代表了重点三四线城市 ， 而近期市场降温对此类城市的库存数据影响较大 。 同时 ， 100个城市中 ， 有42个城市的库存出现了同比下降态势 ， 包括济南、合肥和江阴等城市库存下降态势较为明显 。 这些城市后续也需要积极补库存的城市 。

在成交方面 ， 按照易居研究院的统计数据 ， 7月份成交有所降温 。

2019年7月份 ， 100个城市新建商品住宅成交量为5086万平方米 ， 环比下降8.3% ， 同比增长8.3% 。

总体来看 ， 今年1-7月份的销售数据 ， 3-4月份是一波“小阳春” ， 而到了5月份有所降温 ， 6月份受推盘力度强化和部分滞后的交易数据纳入网签 ， 市场交易有所反弹 。 7月份本身属于淡季 ， 市场交易下滑符合预期 。

按照去化周期 ， 2019年7月份 ， 100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.3个月 ， 这也意味着市场消化完这些库存需要9.3个月 ， 该数值相比6月份9.8个月有所减少的 。

此前 ， 自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有明确的区间划分 。 其中 ， 消化周期在36个月以上的 ， 应停止供地；36-18个月的 ， 要适当减少供地；18-12个月的 ， 维持供地持平水平；12-6个月的 ， 要增加供地；6个月以下的 ， 要显著增加并加快供地 。 基于该划分 ， 当前全国100城库存去化周期位于12-6个月的区间 ， 属于“增加供地”的范畴 。

在全国100个城市中 ， 消化周期在36个月以上的城市数量为1个 ， 即燕郊 ， 消化周期达38.3个月 。 消化周期在36-18个月的有11个城市 ， 包括漳州、香河等城市 。 消化周期在18-12个月的有27个城市 ， 包括洛阳、兰州等城市 。 消化周期在12-6个月的有43个城市 ， 包括江阴、石家庄等城市 。 消化周期在6个月以下的有18个城市 ， 包括苏州、张家口等城市 。

严跃进预测 ， 8月份的库存基本面预计和7月份差异不大 。 总体上看 ， 今年三季度属于市场交易的淡季 ， 淡季因素叠加库存增加的因素 ， 会倒逼相关房企积极调整销售策略 。 无论是大型房企还是中小型房企 ， 都会因为此类压力而采取降价促销、以价换量的策略 。