----未来15年楼市轮廓已清晰 ， 继续存钱还是囤房？首富用两个字说透//----

"multi_version":false

文/诸葛找房

如果说用什么词总结2019年的楼市 ， 小编首先想到的是“张弛有度” 。 在房住不炒的机制下 ， 房地产市场始终保持平稳运行 ， 土地、金融、需求是“张” ， 供应则是“弛” 。

1-2月份延续去年年底的市场低迷态势 ， 返乡置业潮爽约 ， 成交量下降、房子难卖 ， 一边开发商打折促销的声音不绝于耳 ， 另一边各城市为留住人才各出奇招 ， 抢人大战进入白热化；但进入3-4月份后 ， 受季节因素影响 ， 春节期间积累的购房需求被集中释放 ， 加上开发商、炒房客、媒体同时炒作 ， 使楼市出现短暂的“小阳春”情景 。 只是好景不长 ， 4月中央重要会议再次强调房住不炒为主旋律 ， 提出落实好一城一策、因城施策、城市主体责任的长效调整机制 ， 为楼市大局稳定定调 。

很快 ， 在密集的调整措施下 ， 6月份后楼市热浪开始退去 ， 尤其是到了7、8月份 ， 各种指标逐渐恢复正常 ， 真实的情况也显露出来 ， 市场首次出现房产市场、土地市场“双降”现象：相关数据显示 ， 从市场表现上看 ， 1-6月商品房销售面积75786万平方米 ， 同比下降1.8% ， 增速回落 ， 销售额70698亿元 ， 涨幅趋缓 ， 增速回落0.5个百分点 。 7月单月业内机构监测的40个重点城市新房成交面积环比下降8% ， 一线城市环比上月下降10个百分点 ， 18个三四线城市下降12% 。

土地市场也有一个特殊状况 ， 重点城市土地成交溢价率连续三月回落 ， 自6月开始溢价率下跌 ， 流拍率走高 ， 土地市场整体热度下降 ， 7月份一二线城市合计土地成交溢价率仅12个百分点 ， 同比前几个月下滑明显 ， 而8月份以来 ， 市场降温趋势持续 ， 在成交总价5亿元以上的地块32宗里 ， 有底价成交的18宗 ， 占比达56个百分点 。

面对“双降”现象 ， 老百姓更关心的则是未来楼市和房价怎么走 。 太远的我们兴许无法预测到 ， 但15年内的轮廓或许已经清晰 。 在过去的19大报告中曾提出 ， 预计我国到2035年 ， 在全面建成小康社会的基础上 ， 会实现社会主义现代化 ， 城镇化率起码达到70%以上 ， 完成主要农村人口向城市的转移 。

过去几十年房地产在国民经济中的作用有目共睹 ， 但随着副作用逐渐显现 ， 家庭杠杆率不断攀升 ， 购房者的负债空间越来越小 。 统计数据显示 ， 2018年的房价收入比为9.3 ， 从2009年1季度至2019年1季度 ， 杠杆率从18.96%上升到54.28% ， 有些家庭甚至在用60%的工资收入去还房贷 ， 这是有很大风险性的 ， 同时这也是为什么现在房地产调控这么坚决的原因 。 所以在730会议上 ， 国家首次提出“不以房地产作为短期刺激经济的手段” ， 小编认为 ， 这是在宣告 ， 房地产以后不会被过度刺激 ， 预示着房地产的比重不会持续扩大 ， 在可预见的未来 ， 房子的居住属性一定会强过金融属性 ， 确保人人有房住是大方向 ， 能买得起商品房的可以买商品房 ， 买不起商品房的可以选择共有产权房、公租房等保障房 。

既然房价回调的概率这么小 ， 未来15年是继续留房还是存钱更划算呢？经济学家李雷此前指出 ， 1980年时M2不足2000亿 ， 到1990年时M2规模达到1.53万亿 ， 到2000年的时候 ， M2规模达到13.5万亿 ， 如今M2已超过150万亿了 。 这说明什么？通过储蓄获得的增值幅度 ， 与货币的发行规模、其他生活费用的上涨幅度 ， 就像“龟兔赛跑” ， 更别提能不能跟上房价上涨的速度了 。

因此 ， 虽然留房买房未来不一定好转手 ， 或者难赚钱 ， 但存钱显然是最不划算的 。 房价虽涨不了过去那么多 ， 增值的黄金时段已过去 ， 但城市圈都市群却仍然留有继续增值的空间 ， 这些地方随着经济一体化和产业转型的发展 ， 人口会持续流入 ， 尤其是对于刚需群体来说 ， 趁早购买当然是明智之举 。 套用李嘉诚的那句：未来买房看两个条件 ， 房子是买来住的 ， 可以 ， 买来炒的 ， 还是收手吧！