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文｜邓浩志

楼市金九银十前瞻

今年金九银十情况仍然不十分明朗 。 根据过往的经验 ， 金九银十是旺季 ， 比此前7、8月份的淡季 ， 成交量出现一定程度的回升是一定的 。 但今年5月份之后市场成交量大幅萎缩 ， 所以金九银十该采取什么策略 ， 不少房企仍然有不同看法 。

就我了解到消息 ， 部分企业可能迫于资金压力 ， 会选择在这个档期推特价单位以换取成交量 ， 但也有部分企业更倾向于选择观望 ， 毕竟之前的3、4月份市场有过一波“小阳春” ， 手头上还有点“余粮” ， 还能熬一会 。 因为有些项目其实已经是在亏损销售当中 ， 如果还要再降价 ， 这类房企会比较难下决心；其次也有人在赌 ， 只要熬过过今年 ， 楼市政策会再宽松 ， 因为目前经济下行趋势比较明显 ， 地产这个“夜壶”国家还会用的 。 所以今年金九银十可能会陷入一个相对焦灼的状态 。 即成交量环比会出现一定的回升 ， 但幅度有限 ， 市场可能仍然继续相对低迷 。 而价格方面 ， 或许会有部分优惠 ， 但范围和幅度未必会很大 。

以上是对多数一二线城市及几个大都市圈的总的判断 。 至于三四线 ， 降价是一定的 ， 甚至是谁跑得快 ， 谁才能活下来 。 回到广佛 ， 此前降价的个别房企 ， 促销已经停止 ， 价格也已经调回原来的位置 。

集体用地上市有重大误解

前几天公布了新修订《土地管理法》提到集体土地可入市 ， 于是引起了很多误会 ， 最常见的误会就是集体用地可以上市了 ， 土地供应多了 ， 可以盖房子多了 ， 行业会发生变局了 ， 房价趋势变化了等等 。 只要涉及集体用地入市 ， 这类误会从来都有 ， 但也可以很明确的告诉大家 ， 集体土地绝对不会进入房地产市场 ， 国家也绝对不会把土地垄断供应的权利让渡出来 ， 绝对！绝对！重要的事情说三遍 。

《土地管理法》涉及的是如何盘活集体用地的问题 。 旧的法规限制多 ， 而随着社会进步 ， 农村的收入来源发生了巨大变化 ， 已经不是农业为主了 ， 工业、服务业比例越来越高 ， 于是怎样盘活农村建设用地？怎么增加农民收入？怎样推动新产业发展？都在倒逼集体用地的改革 。 所以现在允许抵押了 ， 允许转让转租了 ， 要求保护农民利益了等等 ， 但集体用地无论怎么改 ， 也不可能往完全等同国有用地的方向走 。 政策不可能把政府近一半的收入来源拱手让渡出去 ， 非国有土地是不可能全部享受国有土地的权益的 ， 否则国有土地就不值钱了 ， 国有资产也就流失了…… 。

所以 ， 新修订《土地管理法》和城镇人口关系不大 ， 也不会改变当前楼市格局 ， 大家了解一下就可以了 。