----未来3年 ， 深圳商品房供应不足3成 ， 其他都用来保刚需//----

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这些天 ， 一直在关注深圳发布的《规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》 。 综合目前所有城市在扶持住房租赁市场方面 ， 深圳的这份意见算是最细致最明确最值得期待的 。

之所以说最细致最明确 ， 是因为深圳已经在发展住房租赁市场方面已经连续发了两个文件了 ， 去年6月份深圳发了租售并举的方案 ， 当时那份方案已经足够详细 ， 前几天发的这个意见 ， 则是聚焦“租房” ， 对发展住房租赁市场做了进一步细化 。 具体表现在以下几点：

1、未来3年 ， 新增60万套住房 ， 租赁住房不低于30万套 。

2、这30万套租赁住房的来源 ， 也已经详细规划 。 其一是40%的商品房中仍有30%的自持租赁住房 。 还有40%的政策性住房中有50%用来租赁 ， 还有20%的公租房也有50%用于租赁 。 算下来总比例是40%*30%+40%*50%+20%*50%=42% 。

3、剩下8%的缺口 ， 意见中也提到了通过老旧小区和城中村改造用地 ， 工业项目配套等方式补齐 。

之所以说最值得期待 ， 是因为深圳这份方案非常明确 ， 可执行性较高 ， 而且这个住房供应结构 ， 相对来说比较符合未来深圳的 。

其一、深圳未来年轻人会非常多 ， 目前在人口流入型城市中 ， 深圳位居第一 。 但是 ， 深圳的房价一直非常高 ， 年轻人来到深圳 ， 买房难度已经比天高 。 在这种情况下 ， 要留下年轻人 ， 必须要靠租房 。 在这里 ， 我有必要提一点 ， 仔细分析深圳未来三年的住房供应结构 ， 你会发现 ， 未来供应的住房中 ， 纯商品房不足30% ， 未来这部分的房子价格大概率会比较股 ， 但剩下超7成基本上全是用来满足刚需的住房需求的 ， 在寸土寸金的深圳 ， 这个意见的诚意称得上满满 。

其二、引导住房租赁企业出租住房租金不高于租金指导 ， 这一点也是值得期待的 。 一个市场小散越多 ， 价格越不好掌控 ， 但未来深圳要做的是强化机构在住房租赁市场上的影响力 ， 扩大供应能力占比 ， 进而通过住房租赁企业来稳住租金 。 深圳有大量的老旧小区和城中村住房 ， 这些房子有很多都需要改造 ， 万村计划虽然搁置了 ， 但未来必然还是要推进的 ， 房子是房主的 ， 但交由住房租赁企业来运营 。

在这里 ， 我还有一点担心 ， 那就是需要采取措施堵漏洞 ， 比如租金是便宜了 ， 但不能被黄牛给薅羊毛 ， 最终到普通租客手里 ， 租金依然偏贵 。 这个风险是有的 ， 只要有利可图就会有黄牛存在 。

此外 ， 深圳在稳租金方面面临的压力可能难以想象 。 黄牛是其中之一 ， 更重要的是当一个市场中存在多个供应主体的时候 ， 假如住房租金企业听指挥 ， 而个人房源租金节节上涨 ， 那问题就大了 ， 租金指导价就有可能濒于崩溃 。 不可能别人可以高价出租 ， 我却只能微利 。 而且一旦租金有差异 ， 供应又不足的时候 ， 如何分配也是个很棘手的问题 。

说到底 ， 其实是深圳对年轻人非常有吸引力 ， 供需缺口的问题比较大 。

最后 ， 我还想说一点 ， 那就是从深圳的试点来看 ， 我们有必要对长效机制有新的认识 。

长效机制包含两点 ， 其一是房地产税 ， 其二是租售并举 。 现在来看 ， 虽然不动产统一登记已经联网运行 ， 房地产税的一些基础设施已经完成 ， 但仍然存在方方面面的的阻力 ， 推行非常缓慢 。 相比较房地产税 ， 租售并举推进起来就相对容易得多 ， 发展租房本就是在补历史欠账 。 深圳先行 ， 其他大中城市后续会根据先行的经验来继续推进 。