目前岭南林语、融穗御府、山景城的南向三房单位单价已经高达3.6-3.7w，折算为实用面积单价就已经破4.2-4.5w 。因此我认为，即使天玺花园复式上下层加起来可做到接近100%的实用率，其吹风价4.3-4.5w也是合理，但相对于土地出让价格来说，整个长岭居核心区都已经虚高 。

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不利因素二：楼盘小，四面环路，噪音影响大，小区活动空间较小天玺花园拥有与长岭居其他大部分楼盘一样的缺点，楼盘小，四面环路，小区内活动空间小，噪音影响较大 。因为大部分面积被建成叠墅，不但小区内部活动空间也是少得可怜，基本上就只能放得下一条缓跑径和几棵树，而且洋房区实质的容积率也远高于楼盘整体容积率，起码是整体容积率两倍 。

另外，由于小区面积小，而小区四面环路，北面靠近永顺大道（六车道主干道），日间车流量较大，预计小区整体都会受到不同程度的道路噪音滋扰 。


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不利因素三：交通出行主要靠自驾和有轨电车+地铁，通勤市区耗时长


自驾方面，以珠江新城为例，非高峰时间、全程非高速，一条广汕路走到底，大概需时38分钟，早晚高峰大概需要55分钟 。如果走东二环转沈海高速的话，会节省大概十分钟时间，但路费大概就需要14块 。


轨道交通方面，目前有轨电车一号线因为尚未全线开通、还没实现与红绿灯联调，停车场未投入使用、导致车次少、旅速较低，预计月底全线开通之后，无论到区府、香雪的便利性还是行车效率，都会进一步提升 。目前有轨早高峰间隔大概6-10分钟左右，从天玺花园门口的长岭居小学站到长平地铁站大概需时8分钟 。而21号线最近早高峰间隔已压缩到6分钟一趟，遇上避让快车则需要11分钟 。


如果刚好两趟都不用等的话，有轨电车转地铁到达珠江新城最快大概是75分钟，故在此居住而通勤市区的话需要掐点赶路之余耗时也相当长，略微折腾 。



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不利因素四：全数洋房均为复式户型，市场认受性低


开发商如其他制造商一样都是针对消费者需求而设计产品的，目前市面上复式户型少，不代表它稀缺，而是市场对它的认可度低所致 。大概是因为复式户型，尤其是这种总面积才85-118平，单层面积不到才几十平的小型复式，每层面积小，会显得特别局促，还浪费了楼梯的位置，故大众对这种户型接受程度一直都很低 。


优点一：便捷的教育配套


天玺花园的教育还算方便，小区内配有幼儿园，小学可蹭一路之隔的长岭居小学，初中派位组别是北师大和铁英两所中学 。这也是长岭街道的教育配套相对于其他板块的优势，毕竟你无论怎么派都只能是在这两所名校之间派 。


优点二：户数少且户户南北对流


由于天玺花园的楼栋设计是一层8户蝴蝶型一字排开，故每户都可以获得南北对流的享受 。而因为是复式，按规划层高30层算，实际也只是15层，即便2梯7户，梯户比也比2梯6户非复式的住宅要低，住起来不会觉得那么拥挤，不会有隔壁岭南林语和融穗御府那样公租房的体验 。


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