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没有还清银行贷款的房子 ， 属于抵押状态 ， 必要先到银行办理注销抵押登记 ， 买卖双方才能继续交易 ， 才能成功办理过户手续 。 二手房的买卖中 ， 这种未还清贷款的房子交易很普遍 ， 那么买这种房子 ， 该如何操作？

一、用买方的首付款缴清剩余贷款

二手房交易最常见、最方便的方式 。 适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况 。 通常情况下 ， 买家会认可首付房产总成交额的30%至40% ， 卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清 ， 然后撤销房产的抵押登记 ， 进行下一步交易 。

注意：买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求 。 有些银行会对提前还贷有限制 ， 如果卖家不符合提前还贷的条件 ， 或者提前还贷需付违约金 ， 那么依然难以解除房屋抵押 。 如果买家的首付款小于未还清贷款额 ， 卖家也可以与买家商量提高首付 ， 适当降价的方式协商完成 。

二、转按揭(将贷款转移到买家身上)

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋 ， 经贷款银行同意 ， 由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款 。 也就是说出售若想有贷款的房子 ， 需要将房子的按揭转给买方 ， 让买方继续偿还卖方的按揭贷款 。 转按揭的手续流程相当复杂 ， 存在同行转按揭和跨行转按揭的情况 ， 这种方法在使用中受到很多限制 ， 目前能做转按揭的银行很少 。

三、再次贷款来缴清剩余贷款

假设以上两种都行不通的情况下 ， 卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行或者资金监管机构申请抵押贷款 ， 以结清按揭贷款 。 等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款 ， 但是需要利息或者手续费 。

总结：卖家需注意 ， 如果买家不同意帮卖家赎楼(垫首付) ， 那么卖家一定要把握好提前还贷、解除抵押的时间 ， 以免因耽误了赎楼的时间 ， 而造成违约 。

如何避免购买贷款未还清房屋带来的风险？

一、对房屋进行预告登记

购买这种贷款未还清的房子 ， 在签订购房合同前可以进行预告登记 ， 预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 ， 为保障将来实现物权 ， 而按照约定可以向登记机关申请预告登记 。 《物权法》确立了预告登记的法律效力 ， 《物权法》第二十条规定 ， “登记预告登记后 ， 未经预告登记的权利人同意 ， 处分该不动产的 ， 不发生物权效力 。 ”在双方完成预告登记之后 ， 卖方不能做的事包括：转移产权 ， 以房产作抵押 ， 以房产做担保 。 如果在预告登记之后 ， 卖方仍与第三方签订了房产抵押合同 ， 第三方的抵押权也不成立 。 不过预告登记之后 ， 卖房人是可以继续出租房屋获得收益的 。

也就是说进行预告登记后 ， 卖房人未经过买房人同意 ， 无权处分房屋 ， 可以避免房主将房子一房二卖 ， 保障买房人的权益 ， 也保障了卖房人的权益 。

需要注意的是 ， 预告登记只有三个月的有效期 ， “预告登记后 ， 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 ， 预告登记失效 。 ”所以 ， 预告登记三个月内 ， 务必完成不动产登记 。 如果时间真的来不及 ， 也没关系 ， 你可以反复申请预告登记 。 目前 ， 法律法规并未就预告登记的次数进行限制 。 各地登记机构也都准许对于就同一事项多次申请预告登记 。 另外 ， 二手经适房无法进行预告登记 。

二、在合同中明确房屋权属、付款方式等问题

在签订购房合同时 ， 要对房屋价格、权属、税费承担方式、付款方式、交付期限、违约责任等进行明确 ， 约束双方行为 ， 避免不必要的纠纷 。

注意：无论是买方还是卖方都要注意交易中的风险 ， 买房人要在购房前确定房子的权属、银行是否允许提前还贷 。 卖房人注意买方的首付款是否够偿还贷款 ， 放款时间是否能接受 。 二手房交易风险多 ， 特别是这种贷款未还清的房子 ， 还得多加小心 。