朝青可以说是做为承接国贸最优质的刚需兼上车板块，购买力自然不缺，而常营属于次级溢出板块，购买力自然没有朝青优质，所以呈现出的结果是朝青品质楼盘领涨，常营呈现出的结果是上车盘领涨，买房投资最忌讳矮子里面拔将军，当下市场核心区品质次新盘领涨，溢出板块上车盘领涨，常营板块由于配套成熟，所以贵妇盘的涨幅还可以，如果在配套极差的地段，这种盘至少站岗10年以上




建议仔细阅读星球置顶的文章《北京房产投资逻辑和原理》祝一切顺利！




Q:提问：星主好，要为父母置换用于养老居住，即养老居住为主+兼顾保值，要求位于朝阳区东北方向3-4.5环，预算不超1400，望京、丽都、太阳宫、燕莎板块都有看：




一、怎么卖【腾指标】：




1、有2套位于亚运村小营的相邻小区，A房=2000年+三室+学区（必上）+满五不唯一=市场单价低但总价高，B房=2010年+两室+学区（派位）+满五唯一=市场单价高但总价低 。最初我认为必然是卖旧A留新B，但中介表示因A房买卖差价较大且不唯一则会使买方税费成本高导致卖价受限且交易周期较长，建议卖B房 。




请问，如果二选一卖，是从中介说的这个角度考虑，还是仍应坚持卖旧留新？




2、从产业（关庄地铁站周边一直没发展起来）、教育（就是陈经纶）、品质（2-3元的物业费、只有街心公园、商超都距离1公里以上）看亚运村小营似乎都不具备，从增值角度是否已不具备持有价值应趁2022年都卖掉？




二、买哪里：




1、筛选后有意在望京西京承高速的湖光中街和燕莎蓝港附近，后者比前者贵100多 。星主对望京区域评价较高但个人感觉望京的产业红利主要是往北往东辐射，望京西侧以住为主是否不太容易享受到产业红利溢出吧？燕莎板块虽然无产业但有蓝港和亮马河和国际学校，虽然总价贵但是否更保值？




2、另外，望京西vs丽都？燕莎vs太阳宫？问题有点啰嗦，多谢！




A:回答：您好,感谢信任!1、首先中介说的任何观点目的只有一个,为了促成交易;只有交易他们才有佣金可以赚,房源对于他们比客源更为重要;一套笋盘对于他们可以吸引很多客户,对于中介而言,他们认为最容易成交的房子往往是比较优质的房源,这个只是直观感觉,因为您并没有说具体哪个小区,观点建议仅供参考;




2、望京和丽都,望京可能更胜一筹;望京为什么比较适合投资你应该看过我的分析,这里就不再过多描述,望京自身分为望京东、西、北和南 。其中发展的最好的就是望京东，望京北是后期发展起来的，也是目前主要的发展方向,已经向来广营溢出;




丽都这个商圈,本地人管叫丽都商务区;外人称为城乡结合部,最大的硬伤是交通比较差,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房 。




电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力 。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度;




3、燕莎这一片主要的功能是商业和外交,使馆商务区占着大量土地,导致把住宅分割的比较零散,优质的住宅区是纯粹的,区域内不能有大型的办公商业体,这样就会导致区域人口杂乱;双井为什么会是东三环比较不错的优质板块,因为东部国贸一带到三元桥是断层的界面,缺乏优质商圈,

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