----白酒股的过去就是地产股的未来？//----

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五、六年前 ， 有一个行业 ， 接连遭受两个行业内的重大利空打击 ， 业绩出现个位数的增长 ， 甚至停滞 ， 一时间悲观情绪达到极点 ， 估值也被打压到8、9倍PE ， 但过了两年 ， 事实证明 ， 这个行业完全没有大家想像的那么糟糕 ， 而那时候潜伏到这个板块里面去的人 ， 一直持有到现在的话都赚了大钱 ， 大家应该都知道我说的就是白酒行业 。

而当前的地产行业 ， 也是被大部分人看空 ， 被政策狠狠地打压 ， 估值也被挤到8、9倍PE ， 有的公司甚至更低 ， 从目前龙头房企今年前9个月的销售业绩来看 ， 比当时白酒企业的业绩要好 。

似乎历史又在重演 ， 但机会只留给有准备和信念坚定的人 。 打个形象的比喻 ， 当前投资龙头地产股就好比是买入一张年收益率4%的债券 ， 外加4年后以翻倍价格行权的看多期权 。 4年后是否能翻倍 ， 我不敢百分百保证 ， 但4%的固定利息是有保证的 ， 正如巴菲特当年投资高盛优先股一样的逻辑 。

看好龙头地产的核心逻辑有以下几个方面：

1、地产行业并未衰退 ， 统计数据胜于雄辩 。

即便今年地产行业遭遇了罕见的严调控 ， 政府从多个渠道限制房地产规模 ， 包括从开发贷、按揭贷、限制购房资格等多个方面来调控房地产 ， 地产行业也仍然是正增长的 。 从一些商业统计机构的数据来看 ， 今年前9个月 ， 绝大部分头部房企的销售收入都是正增长的 ， 比如 ， 万科、保利、新城、金地的销售数据如下 。

就连今年一直负增长的恒大 ， 也在9月份创下单月高销售业绩后转正了 。 不仅销售面积增长 ， 大部分企业的销售单价也是增长的 。

从整个行业来看 ， 根据国家统计局刚刚公布的前9个月数据 ， 商品房销售额111491亿元 ， 增长7.1% ， 其中 ， 住宅销售面积增长1.1% ， 住宅销售额增长10.3% 。 而且开发投资也是增长的 ， 全国房地产开发投资98008亿元 ， 同比增长10.5% 。

2、从定性的角度来看 ， 中国城镇化还未完成 ， 加上存量不动产交易占总交易金额的比例不高 ， 所以新房的需求不会萎缩 。

2018年全国新房成交面积14.6亿平米 ， 成交额12.1万亿 。 而二手房成交面积3.95亿平米 ， 成交额6.5万亿 。 不管是成交面积还是成交额 ， 二手房都远小于新房 ， 尤其成交面积上 ， 二手房远低于新房 ， 背后的逻辑很简单 ， 由于中国的房价过去这些年一直是上涨趋势 ， 这些存量房的持有成本非常低 ， 有的房子按揭贷款早就还完了 ， 加上投资渠道有限 ， 拿着房子还能稳定地收租金 ， 卖掉后能投什么呢？

3、房地产行业正在加速走向集中 ， 越来越多的小公司会消失 。

因为品牌效应、融资成本等多方面的原因 ， 小企业在和大品牌房企竞争时完全处于下风 ， 最后只好退出市场 。 所以 ， 即便地产这个蛋糕不再继续变大 ， 但由于吃的人少了 ， 每个人能分到的份额还是会继续增加 。 这个发展过程可以参照白电行业的发展 ， 多年前就有人质疑家电行业增长要停滞了 ， 可这并不妨碍两家龙头企业美的和格力业绩继续增长 。

4、最后一点也是最重要的一点就是历史估值低位

比如万科在历史估值中处于9.3%的百分位 ， 保利处于20.8%的百分位 ， 金地处于4.6%的百分位 ， 新城控股处于10%的百分位 ， 可谓是十年一遇的历史低估值 。 相对于30多倍PE的食品饮料 ， 40倍PE的医药 ， 8、9倍PE的地产安全边际要高得多 。