----三大原因促使商品房预售制让买房人不满 ， 一个原因表明取消艰难//----

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取消预售会导致房地产开发商破产吗？会促进房价上涨吗？今天我们来为大家作一个简要的分析 。

在楼市的高速发展中 ， 在房价的快速上涨之时 ， 预售这一制度发挥了很好的推进作用 。 但是 ， 预售产生的问题也日渐积累 。 前段时间有部分省份曾经酝酿取消商品房预售制 ， 这让当地楼市风声鹤唳 。 我们都知道 ， 预售制对于房地产开发商来说百利无一害 ， 对买房人来说却是问题多多 。

商品房预售制的前身就是卖楼花 ， 起源于香港 ， 在内地发扬光大 。 由于预售制使开发商的资本金根本不用建完整个工程 ， 可以先拿到客户们的钱 ， 用客户的钱为客户建房 ， 还可以用炒高的地价作抵押在银行贷更多的钱 ， 继续开发 。 这种借鸡生蛋的高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张 ， 同时助推地价、房价的飙涨 。 取消预售 ， 开发商必须用自己借的钱完成整个建设 。 这不仅是销售制度的变化 ， 更是房地产杠杆资金的变化 。 现在撤下这根杠杆 ， 不止小房企要倒下一大批 ， 有些大房企也逃不了厄运 。 现售对房企资金的要求是成倍地增长 ， 对于当前楼市即将进入冬天的开发商来说可能是雪上加霜 。

预售制的隐患重重 ， 主要表现在以下几个方面：

一、烂尾的风险 ， 且烂尾后 ， 承担后果的不是开发商而是银行和买房人 ， 其中又以买房人最为艰难 。 现在的房企都是快周转模式 ， 一旦发生资金链周转不灵 ， 工程立马烂尾 。 对社会稳定造成重大影响 。

二、违规销售禁而不绝 ， 部分房企根本就不具备预售条件 ， 也提前收取买房人的房款 。 一旦房价波动 ， 资金断裂 ， 买房人无房可接 。

三、质量的问题矛盾重重 。 买房时 ， 售楼人员吹得天花乱坠 ， 接房时连连后悔 。 往往各大房企不管是销售沙盘还是媒体广告 ， 都有意无意的进行美化或扩大优势 。 但是 ， 在签订合同之时 ， 这些重要的内容在合同内无一体现 。 当房子出现了质量问题、承诺没有兑现之时 ， 以售楼书和沙盘作为依据在法律上只是要约 ， 并不具有法律效力 ， 很难获得法院的支持 。

预售取消 ， 买房就买现房 。 这成为每一个接房人期待的事情 。 毕竟眼见为实 ， 买房才放心 。

预售制一旦被取消 ， 房企的“高周转模式”完全失效 。 由于各大房企都是玩高周转高杠杆 ， 根据机构测算 ， 排名靠前的174家房企的加权平均净负债为91.37% ， 这也直接表明预售取消不现实 ， 因为当前的房企没钱玩现房 。 这一个原因足够不能取消 。 也就是说 ， 现房销售没几家房企可以周转 ， 大部分房企直接倒下 。 所以 ， 房产高杠杆之下出现了大量的债务 ， 这些高额的债务不仅绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济 。

如果大量房企倒下 ， 银行怎么办 ， 买房人怎么办？经济怎么办？所以 ， 要实行现房销售需要一个过程 ， 循序渐进才是根本 。 否则 ， 取消现售制本身对买房人来说是一个大特大利好 。 如果房企出现问题 ， 最终受影响最大的还是买房人 。

楼市中不好的规则迟早都会调整 ， 广东作为改革的先行者 ， 最近出现的预售转现房的迹象 ， 广东的 中山市最近推出的地块全部都要求现售 。 首个商品房现房销售试点项目也就正式亮相 ， 这在当前楼市转冷之时 ， 引起了市场的广泛关注 。

取消预售 ， 开展现房销售 ， 开发商的日子更加艰难 。 同时 ， 由于现房销售延后了房子的供应 ， 在供需不能有效平衡的情况下 ， 房价可能属于稳中有升的表现 。 如果现房销售 ， 同时保障供求平衡 ， 那么 ， 对于买房人来说就是一件百利无一害的事情 。