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文｜邓浩志

北京成交首宗集体用地建设共有产权房地块 ， 消息是9月的消息 ， 已经不是新闻了 ， 由于被刻意低调处理 ， 所以很多业内人士都没注意到 ， 包括我 。 但这可是非常重要的尝试 ， 意味深长 。 北京为集体用地进入商品房市场开了个口子 ， 他既代表了中央对一些“红线问题”的新的大胆尝试 ， 未来是否还会有更多这样的案例在全国各地复制？未来支持房价长期上涨的最最基本逻辑是否还存在？都值得我们提前思考 。

1、  房价持续上涨的逻辑受到了挑战 。

之前官方口径已经多次提到要实现多渠道供应 ， 但就商品房市场而言 ， 我国土地一直只有国有用地一个途径 。 因为土地供应是官方垄断的 ， 所以才有了大城市土地“永远”供不应求的不解之矛盾 。 还有 ， 大城市商品房用地供不应求 ， 但大城市房租并不高了 ， 这是因为大城市都有大量在集体用地上的小产权房 ， 他们大量进入到租赁领域 ， 所以才有了房价涨得快 ， 租金涨得慢的现象 。 所以如果集体用地能广泛地进入共有产权这个半商品房领域 ， 那大城市住房供不应求的基本矛盾可能就此大大减轻 ， 房价“永远”上涨的逻辑可能就此不再有 。 当然 ， 目前北京的这个还只是尝试 ， 未来会不会继续？会不会全国推广？这些都不可知 。

2、  小产权房从此可能有了新的市场价值 。

早在两年前其实就已经开始了集体用地进入租赁市场的探索 ， 但一直以来在集体用地进入交易领域仍然是个禁区 。 而且 ， 因为集体用地永远不能“转正” ， 所以其绝不可能拥有商品房的价值 ， 这也是千万不能买小产权房的基本逻辑 。 但是如果集体用地上的房子可交易 ， 哪怕是只限于共有产权房 ， 那集团用地就拥有了一个可在制定范围内交易的权利 。 那集体建设用地的身价肯定会出现比较大的提升 ， 而小产权房可能也不再是不值钱的货了 。

3、  新尝试会有抗性 ， 不会一帆风顺 。

如果集体用地可以建共有产权房 ， 那对所在的村民而言 ， 等于多了一个把集体用地“变现”的渠道 ， 而且地的价值肯定比之前高了 ， 所以他们应该是乐意的 。 但对城市而言就两看了 ， 首先直接增加更多是半商品房半保障房产品 ， 这对稳定房价将起着积极的作用 ， 甚至如果推出足够大量的集体用地上的共有产权房 ， 大城市房地产市场可能将从此结束供不应求的局面 ， 这将利于民生和产业 。 但是当前地方无论是经济增长还是财政 ， 房地产和土地收入都是绝对不可能绕开的一环 ， 如果这类共有产权进入过量 ， 势必引发土地价格下滑 。 所以集体用地建共有产权房短期内可能不会大面积推开 ， 当然 ， 这已经成为未来住房改革众多选项当中的一种 ， 所以需要密切关注 。