开发商一房两卖怎么处理，谁有优先权？
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遇到一房两卖的情况需要根据不同的情形去处理 。 例如、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后 ， 对后买受人履行了合同义务 ， 办理了房产过户登记手续的情形 。 那么 ， 开发商一房两卖怎么处理 ， 谁有优先权？
\n网友咨询：开发商将房子卖给了两个人 ， 我已经过户了 ， 该怎么处理？
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河南省文赢律师事务所翟辉律师解答：
开发商一房两卖谁优先的问题要分情况而定 ， 具体如下：
\n1、已登记为准 ， 已经办理过户登记的 ， 归登记人所有；
\n2、以合同签订的先后顺序为准 。 房屋未交付的 ， 谁先签订合同谁优先 。
\n【法律依据】
\n《商品房销售管理办法》第三十九条规定 ， 在未解除商品房买卖合同前 ， 将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的 ， 处以警告 ， 责令限期改正 ， 并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的 ， 依法追究刑事责任 。
\n在两次买卖均未办理过户登记的情形下 ， 房屋所有权仍为出卖人享有 ， 而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权 。 原则上讲 ， 买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益 。 基于先后买卖合同而生的此二重债权 ， 系处于平等地位 ， 并无位序关系 ， 故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务 。
\n房屋买卖合同买受人的权利之一 ， 也是履行的重要内容 ， 就是行使房屋所有权过户登记请求权 。 在两个债权的实现构成竞争关系的前提下 ， 谁先取得登记申请权 ， 谁就有优先的效果 。
\n翟辉律师解析：
\n对于两次买卖均未完成过户登记的处理 。
\n首先应当以请求办理过户登记的先后 ， 确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权 。 同时请求的 ， 应以约定的履行期届至日的先后 ， 确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限 ， 另一合同没有约定履行期限 ， 可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的 ， 原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权 ， 但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前 ， 应以订立合同的先后 ， 来保护订立在先的合同 。 但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权 ， 而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权 ， 登记机关应优先受理前买受人的登记申请 ， 法院可判决强制出卖人履行前一合同 ， 督促其及时办理登记手续 。
\n对于开发商一房两卖的行为 ， 可以要求其承担相应的违约赔偿责任 。
\n《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时 ， 具有下列情形之一 ， 导致合同无效或者被撤销、解除的 ， 买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失 ， 并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任:
\n(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；
\n(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
\n(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实 。
\n因此在遇到开发商将已经出售给他人的房屋又出售给别人的 ， 可以要求其承担超过己付购房款一倍的赔偿责任 。
\n买受人遇到一房二卖的情形时 ， 根据相关的司法解释 ， 买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失 ， 并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任 。
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