----房地产大繁荣的功与过//----

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1998年房改至今 ， 总结我国住房改革的成功 ， 我认为主要是有效的提升了城镇化率 ， 房地产进入20年繁荣周期 ， 促进了银行商业贷款的快速发展 ， 成为推动经济增长的重要动力 。 但需要客观的看待房地产大繁荣带来的功与过 。

01房改大幕的拉开

1998年 ， 国务院发布23号文 ， 国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》 ， 文件要求取消福利分房 ， 居民住宅需实现货币化、私有化 ， 这是住房制度改革的核心 ， 使得实施了几十年的福利分房制度终结 ， 正式拉开我国房地产之后20年的市场化发展大幕 。

从改革的目标来看 ， 主要是要实现分配体制改革、供应体制改革、住房金融体制的建立和市场交易体系建立 。

分配体制方面 ， 主要用货币化代替原有的实物分房 ， 结束福利性质的住房供应 ， 释放真实的潜在住房需求；供应体制方面 ， 根据收入情况 ， 对低收入人群提供廉租房 ， 对中低收入提供经济适用房 ， 中等以上的人群则供应商品房 。

在金融体系方面 ， 不但贷款给房地产开发商 ， 还需要贷款给购房者 ， 通过按揭贷款解决购房者资金不足的方式 ， 解决购买力的问题；在交易体系上 ， 则通过加入二手房交易 ， 完善房地产市场的交易体系 。

02房地产繁荣之功

第一 ， 推动经济发展 。 房地产行业在过去20年 ， 是中国经济的支柱性产业 ， 房地产行业的持续繁荣 ， 直接推动了GDP的持续快速增长 ， 同时使得依附于房地产的上下游产业链公司受益 ， 包括基建、钢铁、有色金属、机械等行业 ， 都获得了巨大的发展 。

第二 ， 推动城镇化率 。 2018年我国城镇人口8.6亿人 ， 较1978年增长了近4倍 。 到2018年 ， 我国城镇化率达到59.58% 。 城镇化率的提升 ， 有效的带动了工业化腾飞进程 ， 吸纳了较大的农业剩余劳动力 。

第三 ， 推动基础设施建设 ， 房地产行业的持续发展 ， 使得各地政府财政收入得到保障 ， 2015年5项房地产税专项税共1.8万亿 ， 土地出让金也成为地方的预算外收入主要来源 ， 财政收入的提高使得各地能够实施积极的财政政策 ， 推动大规模的基础建设 。

03房地产繁荣之过

虽然住房制度改革 ， 开启了中国房地产行业20年繁荣 ， 对经济增长作出了巨大贡献 ， 但我们也需要正视房地产行业存在的问题 ， 正确看待房地产大繁荣带来的影响 。

第一 ， 带动货币超发 。 房地产行业的发展 ， 和货币的发行 ， 很难说是谁影响了谁 ， 但从过去20年来看 ， 两者是同步增长的 ， 房价越涨越高 ， M2发行量也是越来越大 。 到2018年底 ， 广义货币(M2)余额182.67万亿元同比增长8.1% ， 较1998年10万亿增长了17倍 ， M2的持续超发 ， 不但过快推升房价 ， 同时也导致持续的通胀 ， 居民生活压力增大 。

第二 ， 房价泡沫堆积 。 在房地产繁荣发展的过程中 ， 金融杠杆较大 ， 加上投机资金的炒作 ， 使得房价出现泡沫 。 部分地区房价持续大涨 ， 与收入比进一步拉大 ， 房子投资属性超越居住属性 ， 成为全民配置的首选 ， 如果继续累积泡沫 ， 一旦泡沫破灭 ， 带来的连锁负面影响是巨大的 ， 是需要预防的“灰犀牛”风险 。

第三 ， 财政过度依赖 。 目前我国各地政府财政高度依赖土地出让收入和相关的房地产行业税收收入 ， 为了财政收入 ， 地价越来越贵 ， 最终地价高成本还是要传导到房价上 。 这使得地方财政收入未来面临难以持续的情况 ， 如果不能有效优化财政收入来源结构 ， 将会制约未来经济转型中的财政支持 。