----潘石屹全面抛售房产 ， 未来房价会有何变化？//----

----潘石屹全面抛售房产 ， 未来房价会有何变化？//----

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近期 ， 有消息称潘石屹要卖自己的总部大楼 ， 拟售价80亿美元 。 这件事情引发了市场的震动 。 这些年来潘石屹已经卖出了近300亿的持有物业 。 如今在房地产界几百亿的交易也十分让外界关注 ， 而潘石屹不断抛售内地房地产 ， 让外界担心他和他的SOHO中国是否要离开房地产业 。

对此 ， 我们认为 ， 潘石屹抛售房产 ， 主要有二个原因：一是 ， 虽然前些年房地产的钱还是比较好赚 ， 但近年来房地产受到调控 ， 房地产的钱越来越难赚了 ， 趁现在能买个好价钱就不错了 。 目前 ， 潘石屹已经功成身退 ， 兴趣不再SOHO上 ， 现在是玩玩摄影 ， 木雕 ， 卖卖苹果 ， 上上综艺 ， 做网红 。 二是 ， 潘石屹也看到一些中小房企因债务集中到期 ， 资金链断裂 ， 这二年可能发生集中倒闭的情况 ， 他想趁机收购一些 ， 这样可以拿到大量低价的土地和房产 。

至于这次谁来接潘石屹高价抛售房产的盘子 ， 外界传言纷纷 ， 有人説是融创的孙宏斌 ， 或者是万达的王健林 。 而我们认为 ， 这两个人都不可能来接潘石屹的盘子 。 因为 ， 潘石屹主要是文旅项目 ， 以地皮和在建项目为主 。 而融创孙宏斌的融创一般都是接住宅地产为主 。

而万达的王健林 ， 倒有可能是接盘侠 ， 但是他目前正在走轻资产化道路 ， 前些年他抛售了大量万达广场、旅馆 ， 好不容易把负债率给降了下来 。 所以 ， 我们认为 ， 高价接潘石屹楼盘的企业 ， 肯定是比较有实力的集团 ， 上市公司概率大些 ， 或者是办公物业运营为主企业 ， 房企接盘可能性不大 。 当然 ， 让我们拭目以待最终接盘侠的真面目 。

实际上 ， 如果仅是潘石屹和SOHO中国一家抛售房产不算什么 ， 但近年来像王健林、李嘉诚等知名房产大佬都在抛售内地地产 ， 那问题就比较严重了 ， 这意味着中国房地产的黄金时代已经过去 ， 未来房地产将去投机化、逐步回归居住属性 。 将来中国房地产将由原来的投机炒作为主 ， 向居民刚需转变 。

那么 ， 未来房价将会发生什么变化呢？首先 ， 大量房企将出现倒闭 ， 今年已有400多家中小房企发生倒闭情况 ， 这主要是2015-2016年房企由于对外大肆扩张 ， 借了大量债务 ， 今明两年又是债务集中到期 ， 而目前房地产市场低迷 ， 房企资金回笼速度比较慢 ， 导致了房企的资金链断裂 。 而广大中小房企要么宣布破产 ， 被别人收购 ， 要么只能降价促 ， 以价换量 。 未来房价下跌趋势十分明显 。

再者 ， 国内经济下行明显 ， 当前中国经济正在调结构 ， 就是主动放弃对房地产的依赖 ， 而转向民间消费、基建投资、高科技等来拉动经济的发展 ， 未来房地产市场投机炒作将逐步退出 ， 房地产长效机制将被建立 。 届时会发生 ， 各城市房价出现分化格局 。 一二线城市房价会慢慢下跌 ， 通过几年时间与当地居民收入挂钩 。 而三四线城市房价出现大幅调整也在所难免 。

最后 ， 本轮房价上涨已经四年了 ， 各城市房价都涨了一遍 ， 就连小县城现在房价也有八九千元/平方米 ， 而大城市房价几万元已经不稀奇 。 目前 ， 国内房地产市场已显疲态 ， 就是该买房的人早已经买了 ， 买不起的再涨也不会买 。 同时 ， 大小城市里很多家庭拥有好几套房产 ， 房产在城市里已经趋于饱和 。 现在90后结婚 ， 基本上都有祖上传下来的房产 ， 未来房产需求将大幅萎缩 。 所以 ， 房企们都在努力转型 ， 未来房地产的冬天还在后面 。