----楼市变天不是房价要暴跌 ， 变天也不是所有城市的房价不涨//----

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不管你愿不愿意 ， 楼市的冬天已经来了 ， 既然是冬天 ， 就得有个过冬的样子 。 楼市的冬天是个什么样子？一是新房成交量下降 ， 二手房有价无市 ， 挂牌量每天增加；二是新房打折普遍开展 ， 部分楼盘或者说部分房企抢先7折推出特价；三是因资金周转不灵而破产的房企每天都在增加 。

楼市的冬天来了 ， 那些过惯了火热的夏天的房企能适应吗 ， 有多少在冬天来临之前准备好了棉袄 。 不过从近两个月房企融资来看 ， 两位数以上的的利率说明还是准备不足 。 在资金周转压力之下 ， 只要能借到钱 ， 利率高低就无法顾及了 。 只是 ， 需要提醒一点的就是 ， 这个冬天才刚刚开始 ， 可能还有些漫长 。

说楼市的冬天 ， 先不说某个前五强房企在天津、郑州以5至8折大批量甩货 。 我们说一说二手房业主的真实感受 。 据一位留言的网友说 ， 现在的房子根本就卖不掉啊 ， 一套锦馨苑的房子已经挂牌了快一年 ， 价格降了快80万 ， 还是没有卖出去 。 更可气的是 ， 那两个看房的人非常神气并略带着嘲讽的口气告诉他 ， 房价再多降一些 ， 不要死扛 ， 越杠越降 。 另外一位来主在国际丽都的一套房子 ， 挂牌价下调几次后与首次价格比较 ， 已经降了100多万 ， 至今无人问津 ， 无一人上门看过房 。 他们总结为一句话 ， 房子的价值只有在出售并成交的时候才有效 ， 否则 ， 再多的浮盈都是浮云 。

说起楼市变天 ， 我是赞成经济学家马光远先生的一个观点的 ， 那就是“变天不是房价要暴跌 ， 变天也不是所有城市的房价不涨” 。

第一句话“变天不是房价要暴跌”的解读 ， 我们在前期文章中做过分析 ， 房企负债太高 ， 前50强上市房企负债高于80% ， 如果房价跌幅超过30% ， 用房企老板孙宏斌的话说 ， 大家都没了 。 从居民财富中房子占比达到70% ， 财富增长中91%靠房价上涨而来 。 因此 ， 从政策上、经济发展上、居民财富稳定上 ， 房价都不敢暴跌 。

第二句话 ， “变天也不是所有城市的房价不涨” 。 由于各城市竞争力不同、人口流入与流出的差异、楼市调控政策的执行区别及房价上涨时间不同 。 各城市房价上涨的启动以及下跌的开启时间是有很大差异的 。 例如当前的北京、上海房价下调基本到位 ， 深圳房价开启回暖之旅 。 上半年热门的郑州、重庆、武汉、南京的房价开始转向进入下跌通道 。 当然还有补涨的石家庄 ， 继续下跌的青岛、天津、济南等 。 各城市的差异真的很大 。

从当前人均居住面 积超过39平米 ， 户均1.18套来看 ， 缺房子的时代结束 。 从房价收入比起过国际合理水平的2倍以及人均可支配收入来看 ， 现有的购买力无法支撑高房价 ， 当大家都买起房的时候 ， 投资房地产最好的时代也就结束了 ， 房价普涨的时代也同时结束 。