----买套房子动不动就一二百万 ， 实际100平米的房子造价要多少钱呢？//----

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房子由两大部分构成 ， 第一是土地 ， 第二是地上的建筑 ， 地上的建筑是我们购买的房子 ， 但是如果没有土地 ， 那么房子就只能是空中楼阁 ， 土地一般占据了总价格的30%以上 ， 甚至会更高 ， 然后是建筑材料以及人工费用 ， 这些都是看的见的成本费用 ， 还有两个看不见的成本：税费和财务利息 ， 最后就是开发商的利润 ， 这个就是一个房子所有的成本 。

1、土地成本

土地占了30%左右 。

2018年土地出让金收入是6.5万亿 ， 而当年商品房销售金额是15万亿 ， 双双创下了历史新高 ， 从这组数据中可以看出来什么？虽然单单从2018年的数据来看 ， 土地出让金占了房子销售总价的43.3% ， 不过这个土地是2018年卖的 ， 要建房子到最终销售还需要2年时间 。 不过有也 可以大概看出来土地占据成本的重要性 。

我们再来看一下房地产开发商的成本结构吧 ， 下图是上市公司万科2019年5月份以来的商品房销售价格以及新增的土地的价格 ， 从这个数据当中我们也可以看出一些端倪 ， 下图的数据是单个月份的数值 ， 今年新增的土地的支付均价是4900元/平米 ， 到9600元/平米 ， 而销售均价基本维持在1.55万元/平米左右 。

上图中的土地均价是没有计算容积率的 ， 我们做一个小小的计算 ， 测算从5月到9月5个月中新拿土地的均价是多少（计容积率后的均价） ， 这5个月中万科拿地支付总价格是1089亿元人民币 ， 而计算容积率的面积总和是2174万平米 ， 得出拿地的土地均价为5000元/平米 ， 那么如果按照1.55万/平米的销售均价来计算 ， 土地占了房价的32%左右 。 32%的数据和我们在文章的开头估算的数据差不多 。

2、建筑成本及建筑工人工资

下图是万科2018年的财务报表 ， 营业总收入是2977亿元 ， 而其中的营业成本是1861亿元 ， 占比是62.5% ， 相比2017年和2016年的70%有明显下滑 ， 营业成本主要就是土地以及支付给建筑商的费用 ， 也就包括了建筑企业的钢筋水泥等建筑材料费用 ， 也包括了建筑工人的工资 ， 也包含了建筑公司的利润 。

在上文中我们知道土地占整个成本的比例是32%左右 ， 在营业成本中把土地成本去除 ， 剩下的大概就是建筑材料和建筑工人的工资 ， 大概占的比例也是30%左右 。

3、税费

2018年营业税金极其附加是233亿元 ， 如果再加上182亿元的企业所得税 ， 那么税的总额就达到了415亿元 ， 占到了营收总额的比例为14% 。

而销售费用为79亿元 ， 管理费用为103亿元 ， 这两个总额就是182亿元 ， 基本就是广告营销的支出 ， 卖房子的提成 ， 万科员工的工资等等的支出 ， 这些大概占总营收的比例是6% 。

4、财务费用

主要就是利息了 ， 利息费用82亿元 ， 大概占比2.75% 。

5、开发商的净利润

最后归属母公司的净利润是338亿元 ， 占比为11.35% 。

6、其他

剩余还有3.5%左右是其他的一些成本费用以及归属子公司的股东的利润 。

总结：土地占比32% ， 建筑材料及工人工资30% ， 税收14% ， 开发商管理费用和营销费用6% ， 利息3% ， 净利润11% ， 其他4%左右 。