----中国城市格局将改变：国家战略会倾向中心城市 ， 地方房价将分化！//----

----中国城市格局将改变：国家战略会倾向中心城市 ， 地方房价将分化！//----

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房地产是一个巨大的资金蓄水池 ， 有人说10年后房价想白菜一样便宜 ， 因为年轻一代由于继承老一辈的房产 ， 使得家家户户到时候都手持45套房甚至更多 ， 房屋供给过剩；也有人说未来国家发展战略和政策会倾向于都市圈、大湾区和中心城市 ， 城市格局正在改变 ， 大城市和小城市、县城的房价走势不断分化 。

2030年房价会怎么样？

众所周知 ， 目前楼市最大的问题之一就是人口流动失衡 。 其实在不少新兴市场国家 ， 都存在这种人口和资源的失衡现象 ， 比如俄罗斯首都莫斯科和大城市圣彼得堡的人口加起来近2000万人 ， 占俄罗斯总人口（约1.47亿）很大的比例 。 而放眼全球 ， 除一些欧洲国家外 ， 不少经济体的主要人口和资源也都集中在大城市 ， 当然这些城市的房价也是最高的 。

其次则是土地供应矛盾 。 目前国内调控政策都注重于楼市长效机制 ， 比如增加土地供应、土地租赁等 。 但是 ， 国内不少城市的工商业用地和开发区用地总量都明显偏大 ， 住宅用地总量反而偏小 ， 房多地少 ， 要是像深圳这种行政管辖面积本来就很小的一线城市 ， 房价更是高的惊人 。

有人说一线城市本来人就多 ， 为何住宅用地那么少？你想想 ， 商业用地卖给商人后 ， 上盖物业可以持续产出GDP ， 而住宅用地卖给居民后就是一锤子买卖 ， 产出不了任何产值 ， 唯一的效益则是可以带动周边配套和商业的发展 ， 所以综合来看 ， 政府更希望把地划拨给商业和工业 。 据不完全统计 ， 我国城市住宅建设用地占全部土地面积比例仅为16%左右 。 而伦敦、东京、纽约等国际都市 ， 这一数据为40% 。

至于政策 ， 目前其实方向已经很明确了 ， 楼市已不再是增速下滑时拉动经济的引擎 。

未来房价会下降吗？

一方面 ， 持续的高房价会消耗和占用企业过多的资源 ， 实体经济没有过多的资本来扩大再生产 ， 此外 ， 高房价会扭曲财富再分配 ， 让相当一部分财富持续地往一小部分人手中流动 ， 甚至带来整个经济结构的畸形化 。

那未来房价真的会像某些人说的那样下降吗？目前包括京沪广深在内的大中城市房价处于稳步上涨或震荡阶段 ， 而不少三四线城市的房价滞涨甚至下跌 。 因此在人口流动趋势改变之前 ， 国内房价分化趋势都不会改变 ， 直到各大都市圈成熟 ， 全国遍地开花 ， 各个地区都有自己的区域性经济中心 ， 产业转移和承接任务完成 ， 资源相对均衡分布 。 否则 ， 未来几年至少三四线城市或小县城的房价不会太乐观 。

另一方面 ， 就像上面所说 ， 由于人口流动和继承 ， 未来会出现大量房屋空置 。 我国2017年的城市房屋空置率就已经在11.9%-13.9%不等 ， 农村房屋空置率14% ， 远高于全球平均水平 。 而同期美国主要城市的水平仅为3-4.2% ， 即使在08年金融危机期间房屋空置率最高也仅为10.6% 。

其实 ， 支撑我国房价的主要因素 ， 相当一部分是人为预期和炒作 ， 但是当这些预期消失殆尽时 ， 或许楼市最大利空也就不远了 。