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今年已经有409家房地产企业宣布破产 ， 根据数据统计今年以来已经发布过415次地产调控政策 ， 平均每次调控都有一家房企破产 ， 平均每天两次调控 。

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住房不炒的背景下 ， 对于房企来讲确实太“南”了！

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谈业绩增长的时候 ， 就绕不开“开源节流” 。 开源 ， 指的是目标客户的“钱包” ， 而节流指的是自己的“钱包”

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压缩违规房贷 ， 房地产领域的贷款增速已经连续回落14个月 ， 这算开源失败；2019年 ， 房企融资平均成本为6.88% ， 同比增长0.67% ， 这就是节流无力了 。

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房地产本身就是个高度依赖资金流的行业——借钱拿地 ， 借钱盖房 ， 卖房回款 ， 周而复始 ， 结果借钱成本增加 ， 卖房的目标客户资金有减少 ， 真是一分钱难受英雄汉！

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没有任何一家房企是不依赖高额的负债周转的 ， 还记等2018年年初炒阳光城 ， 就是因为阳光城的现金流比较好或者叫能借到钱 。

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地球人都知道房地产处于寒冬期 ， 但是我仍然要给大家讲房地产 ， 因为房地产无论是现在还是未来都将是GDP大头 ， 换个角度来看 ， 这场寒冬带给我们的将是巨大机会——因为春天总会来的！

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而这个寒冬会让行业从新洗牌 ， 弱者将被淘汰 ， 品牌差异会越放越大 ， 资源会进一步集中 。

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房地产市场很可能将进入这样的赢家通吃时代 ， 头部企业将会逐步的占据更大市场份额 ， 而地产的头部企业毫无疑问就是万科和保利！

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今天我给大家分析下万科A ， 以后有机会再分析下保利 。

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万科A是地产行业龙头 ， 行业的标杆风向标 ， 我们通过对万科A的分析希望可以找出整个行业的节奏！

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从3季报来看 ， 万科A的增长并不弱 ， 应收增长27.21% ， 净利润增长30.43%！单从财报这些数字上是看不到更多东西的 ， 需要业务进展情况分析！

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我们从几个方向来分析它的业务情况！

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完工销售情况 ， 前三季度销售了3061万平方米同比增长了5.5% ， 总计4756亿元同比增长了10.2% ， 销售金额增长7.1%！

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未完工在建情况 ， 万科A的在建工程同比增长 ， 在建权益建筑面积约6275.4万平方米 ， 同比增长了17.3%！

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单独看没感觉 ， 结合其他房企和现在的环境再看看呐？

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今年以来全国商品房的销售面积是同比下降的 ， 而万科是面积增长5.5% ， 而且销售金额增长7.1% ， 这就已经说明万科的品牌效应开始体现了 。 在万科身上几乎看不到政策调控的影子 。

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从财务上看 ， 万科的负债和融资成本都控制的极低 ， 上半年的负债只有25% ， 2018年的融资成本也只有4.6% ， 这个数据在同行业中也是绝对的翘楚了 。

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再看成本控制 ， 地产行业现在的在售房源应该是2017年拿的地 ， 而2017年正处在地价高峰期 ， 平均拿地成本都要高2000多元/平米 ， 而今天的销售价格只高出了300元/平米 ， 所以无论你怎么算 ， 地产行业的毛利率和净利率都应该是大幅下降吧！

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不过你看看万科的 ， 它非但没降反而比去年同期还要高！

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地产行业大鱼大肉的日子确实结束了 ， 而且正在快速的凋零 ， 万科也确实在勒紧“裤腰带” ， 但是万科不但实现了活下去的目标 ， 还活得很滋润不是吗？