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政策利好 ， 楼市成交或将放大

近日 ， 深圳市对普通住房标准进行了调整 ， 规定同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房” ， 本次调整主要是取消了普通住房价格标准 。 也就意味着 ， 之后居民倘若购买住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下的持有两年以上的住房 ， 都可以享受到税收优惠政策 ， 无须额外缴纳买卖差额5%的增值税 。 以深圳房价最高的南山区为例 ， 南山区之前的豪宅标准是达到490万总价即是豪宅 ， 如今豪宅标准调整 ， 假设有一套成交价1000万元的面积100平米、小区容积率2.0的“满二”住宅 ， 前一次交易价格为500万元 ， 那么过去面临的增值税是（1000-500）/(1+5%)  *5% = 23.8（万元）；但在今年11月11日后 ， 这样的交易将免去23.8万元增值税 。

此政策直接利好大量刚需购房者 ， 部分户型不大但单价高的豪宅也受益于此 。 受此影响 ， 深圳楼市成交或将有所放大 。

根据最新公布的10月份70城房价数据：

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1% ， 涨幅比上月回落0.3% 。 其中 ， 北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4% ， 涨幅比上月分别回落0.1%和0.8% 。

二手住宅销售价格环比上涨0.1% ， 涨幅比上月回落0.2个百分点 。 其中 ， 北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%；深圳上涨1.0% ， 涨幅比上月回落0.3% 。

再加上“香港居民可在湾区内城市直接买房”的新政 ， 未来深圳房价可能会有一些上涨的余地 。 二套房贷款利率悄然“松绑”从房贷利率来看 ， 根据融360大数据研究院11月13日监测的数据来看 ， 11月深圳地区房贷利率呈现出“首套涨 ， 二套跌”的特点 ， 表现出对二手房市场的友好度 。

首套房方面 ， 有8家银行上调了首套房房贷利率水平 ， 4家将实际利率调整到5.39%/5.40%相当于相应期限LPR加点54/55个BP ， 甚至有一家外资银行首套房贷款利率执行5.85% ， 而在10月份 ， 深圳除个别银行外 ， 首套房大都执行5.145%/5.15%的贷款利率 。 不过 ， 11月份主要国有大型银行和城商行基本保持稳定 。

二套房方面则出现一个比较有意思的现象 。 10月8日LPR房贷新政正式实施后 ， 除了极个别银行外 ， 深圳地区其他银行全部将二套房贷款利率调整至5.45%（即新政规定的二套房贷款利率下限水平） ， 而到了11月份 ， 7家银行又下调了二套房贷款利率 。 其中 ， 6家调整回了9月份5.39%的水平 ， 且不乏主流银行的身影 。

楼市仍将保持平稳运行尽管多家银行二套房贷利率低于新规下限 ， 豪宅税调整也直接利好市场成交 ， 但凤凰网房产认为 ， 深圳楼市运行基本面没有改变 ， 房价不会出现较大幅度的波动 。 深圳调整豪宅税 ， 坊间有猜测原因之一是应对深圳经济下行的压力 。 11月4日 ， 深圳市统计局公布前三季度经济运行数据 ， 同比增长6.6%（第一季度7.6% ， 上半年7.4% ， 到前三季度6.6%） ， 增速低于广州 。 这应该是最近五年来 ， 深圳“跑得最慢”的一次 。 前两年 ， 深圳GDP曾连续超越广州和香港 ， 叫好声不断 ， 如今深圳经济却面临失速的风险 。

但是 ， 这并不意味着深圳将会大幅度松绑楼市 。 在调整豪宅税之时 ， 深圳市住建局也明确提到 ， 该规定是在坚持“房住不炒”的定位下 ， 采取的一项举措 ， 并强调说明 ， 此次调整普通住房标准 ， 并不影响深圳的房地产调控政策基调：限购、限贷、限售、限价 。

在没有新的利好政策出台 ， 以示调控导向有了重大转变之前 ， 深圳的房价大概率仍会“稳”字当头 。

部分来源：融360大数据研究院

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