----10月楼市跌多涨少！成交大幅下滑！拐点真的来了吗？//----

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10月楼市跌多涨少！成交大幅下滑！拐点真的来了吗？

作者：知识星球找老齐的读书圈

最近 ， 关于楼市有这么几个事 ， 值得关注 ， 一个是国家统计局公布了楼市的数据 ， 四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1% ， 涨幅比上月回落0.3个百分点 。 其中 ， 北京和广州分别下降0.2%和0.1%；上海和深圳均上涨0.4% ， 涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点 。 而从70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看 ， 10月上涨城市数量则持续在减少 。

另外一个事 ， 是11月16日 ， 央行发布2019年第三季度货币政策执行报告 ， 值得注意的是 ， 与第二季度货币政策执行报告不同 ， 有关于房地产行业调控的定调上 ， 报告中删除了“房住不炒”的表述 ， 仅强调了按照“因城施策”的基本原则 ， 落实房地产长效管理机制 。 这个举动 ， 也引起了不少市场人士的热议 。 到底央行是什么态度 ， 莫非政策意图又要开始回暖 。

第三个事是昨天晚上 ， 上海传来消息 ， 房管局发布通知 ， 上海普通住房沿用5年前的标准 ， 也就是说不跟随深圳调整豪宅标准 ， 豪宅税也不降 。 这三件事挺有意思的 ， 给出了完全不一样的信号 。 先说统计数据 ， 跌的城市越来越多 ， 上涨城市越来越少了 ， 有人借此判断 ， 楼市拐点出现 ， 但其实这个结论还得不出来 ， 因为很显然目前的跌幅过小 ， 就像很多人说的是 ， 楼市都是一倍一倍的涨 ， 跌的时候百分之零点几的跌 ， 这显然不是一个拐点的样态 ， 所以目前总体来说 ， 只能算是楼市整体平稳 ， 离真正有效下跌还为时尚早 ， 楼市调控恐怕还要持续？

那么为什么 ， 央行又不提房住不炒 ， 而强调因城施策呢？从央行的角度来说 ， 可能也无意再进一步收紧楼市信贷 ， 央行最近先后调低了MLF利率和7天逆回购利率 ， 都是再向市场释放宽松的信号 ， 那么作为楼市来说 ， 必然也会得到好处 ， 央行再怎么分类调控 ， 也不太可能再去打压房贷 。 顶多也就保持现有的楼市政策不变 。 所以 ， 我们理解是 ， 央行此次删除房住不炒 ， 目的肯定不是为了放松楼市 ， 但是却有不再进一步收紧的意图 。 这其实肯定也是对房地产构成利好 。 但还是强调了因城施策 ， 这就表明 ， 有些重点城市 ， 还是保留后手的 。

比如北京 ， 上海 ， 深圳 ， 这三个超级一线城市 ， 最近深圳有点飘 ， 他本来就是一线城市中房价反弹最快的 ， 也是人口持续流入 ， 未来房价上涨动力巨大的 ， 在这个时间节点上 ， 他竟然要取消豪宅税 ， 本意肯定是好的 ， 降低购房人的税收负担 ， 但是降税这个事信号意义过于明现 ， 降税就代表政府要鼓励交易 ， 很容易让人联想到政府要托市 。 所以我们才看到有消息 ， 说政策一出 ， 有卖家就坐地起价 。 之前我们做评论的时候说 ， 北京上海很可能也跟进这个政策 ， 那样明年必然产生楼市小阳春 ， 原因有2点 ， 1是确实政策不合理 ， 2是三个城市应该会同气连枝 ， 否则就会陷深圳于尴尬之中 。 但没想到我们错 ， 上海还真就没跟 ， 而北京也回应 ， 没有普通住宅修改的时间 ， 这就相当于啪啪的打了深圳的脸 。 把深圳推出去 ， 吸引了所有的火力 ， 未来如果他的房价再涨 ， 这肯定会是一条罪状 。

现在这个时间点 ， 确实各方面都比较暧昧了 ， 房地产本身就是一个让人又爱又恨的东西 ， 之前我们看到过网上一个段子 ， 说没有房地产的发展救不了当前 ， 只有房地产的发展保不住长远 ， 不打击房地产行业 ， 低收入阶层十分愤慨 ， 真打击房地产行业 ， 高收入阶层就会更愤慨 ， 不打击房地产 ， 高层政府很难受 。 真打击房地产基层政府很难受 ， 不打击房地产 ， 实体经济半死不活 ， 真把房地产搞死 ， 实体经济就真没办法活了 。 你仔细想想还真是这个道理 ， 我们肯定也不能矫枉过正 ， 一棒子把房地产打成三胖子 ， 我们还是要保持他的健康稳定发展 ， 只是这个度比较难以拿捏 ， 有房的和多套房的 ， 都觉得现在楼市跌的太多了 ， 呼吁不要再调控了 ， 而没房的则还希望楼市继续跌 ， 至少再跌50% ， 所以怎么再这中间找平衡 ， 现在是我们需要做的工作 。 或者说 ， 之前几次调控 ， 都是因为收手太早 ， 这个度没拿捏好 ， 造成了连续的大涨 ， 最终形成泡沫化 。 这一次老齐觉得 ， 我们要有点耐心 ， 既然都已经坚持这么长时间了 ， 我们不妨再坚持个几年 。 至少也要让楼市价格回到2015年 ， 这样就相对正常了 。 对于个人来说 ， 其实大家已经发现 ， 二手房越来越难卖了 ， 这主要也是为了推动新房销售 ， 因为新房销售地方才有税收 ， 才能卖地 ， 你二手房买卖只是卖家得利 ， 所以会越来越不鼓励二手房交易 ， 特别是在大城市里 ， 二手房贷款的比例越来越低 。 不放开地区指导价 ， 很多上千万的房子 ， 只能贷款一两百万 ， 所以这也就注定 ， 房子这东西的流动性会越来越差 ， 你标价可以很高 ， 很多小区还组织业主群 ， 一起守价 ， 这其实都属于掩耳盗铃自欺欺人 ， 你一套都不卖 ， 完全可以挂1个亿一平米 ， 但这样有价值吗？只有有人出价 ， 卖出去的价格才是那套房子真实的价格 。 而现在首付需要的资金越来越多 ， 这其实就已经告诉我们 ， 房子已经不能再作为投资品 。 未来接盘的会越来越少 。 特别是高价房 ， 大面积的房子 ， 以后你要急需用钱的时候 ， 可能会跌幅很深 。 比如我们看到一些法拍平台 ， 基本都是半价起拍 ， 有的二拍三拍甚至降幅更大 。 越是总价高的 ， 折扣越大 。 所以还是我们的那个观点 ， 现在能不买房就尽量别买 ， 除了刚需没办法 ， 像改善的你可以换租其实根本花不了多少钱 ， 每月1万块钱就能解决的事 ， 何必要先交几百万首付 ， 还得每月还3-4万呢？