----房贷真相 | 怎样还款 ， 能让房奴少奋斗十年？//----

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之前一直写房价 ， 很少提起房贷 ， 其实也有很多人咨询过 ， 办理房贷时 ， 到底该选等额本金还是等额本息 ， 这两者有什么区别？哪个更划算？

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拥有自己的房子 ， 是众多刚进入社会的青年的梦想 ， 但是动辄十年二十年的房贷也让许多人望而却步 。 虽然房贷苦 ， 但如何办理房贷却大有讲究 ， 掌握了房贷技巧 ， 往往可以四两拨千斤 ， 让你少奋斗10年 。

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今天 ， 就彻底给大家科普一下 。 今天本来絮絮叨叨写了一堆 ， 但发现用文字表达 ， 太苍白了...

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画张图吧！

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我们都知道 ， 还房贷有两种法子：等额本金和等额本息 。 这两者在现金流上 ， 有很大差异性 。

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等额本金：每个月还一样的本金 。 还着还着 ， 要还的利息越来越少 。 举个例子 ， 你向银行借了100万买房 ， 利率5% ， 分30年还清 。 那要还的钱 ， 是这样的：

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看到没？要还的本金每月都一样；而要还的利息 ， 刚开始最多 ， 之后越来越少 。 总体月供=本金+利息 ， 是越来越少的 。 借100万 ， 最开始每月要还7000多 ， 最后变成了2000多 。

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等额本息 ， 则是这样的：

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每个月的月供是一样的 ， 第1年和第30年 ， 没变化 。 变化的是：每个月要还的利息 ， 最开始特别高 ， 越到后面越少 。 而每个月还银行的本金 ， 刚开始特少 ， 后面越来越多 。

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把两张图放在一起 ， 对比一下：

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可以看到：长年还下来——等额本金的情况下 ， 要还的月供总额 ， 少于等额本息 。 因为 ， 总的利息更低 。 以“房贷100万 ， 5%利息 ， 分30年还”为例——等额本息一共要还193万 ， 利息93万；而等额本金一共要还175万 ， 利息75万；但前几年 ， 等额本金的单月月供 ， 要远远大于等额本息 。

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还是前面那个例子 ， 房贷100万 。 等额本金的情况下 ， 最初的月供接近7000元 。 而等额本息 ， 每月只有5000出头 。 还款到大概第十年 ， 两者才会打平 。 之后 ， 等额本金的月供等额本息 ， 而且会越来越低了 。

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这意味着什么呢？

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搞清了两者各自的特色 ， 就能找到它们对应的情境了...选出哪个更适合你 。

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比如说：你是一个刚工作不久的年轻人 ， 掏光了六个钱包买房子 。 之后还要装修、结婚生娃 。 现在收入也有限 。 现金流每个月都处于断流边缘 。 那就选等额本息吧 。 它刚开始的月供更低 ， 还钱压力小一些呀 。 虽然总体利息高 。 但年轻人嘛 ， 收入会继续提高 。 以后你的收入越来越高 ， 再加上几十年还款周期 ， 这期间不断的通货膨胀...这点月供 ， 就越来越不成问题了 。

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如果你现在手头很宽裕 ， 有很多门路 ， 能让手上的钱继续生钱 ， 也就是理财水平很高 。 长期来看 ， 你的理财收益能超过房贷利息 — 注意是长期水平哈~那余钱还是留在咱们手里更有价值 ， 没必要早早还给银行 。

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这种情况下 ， 肯定选等额本息更合适 。 前面说了 ， 有大概十年的时间 ， 等额本息的月供是低于等额本金的 。 其实呢 ， 有不少人只要稍稍理财 ， 收益就比房贷利息高了 。 有人公积金买房 ， 利率才3%多一点；而前几年用八折、九折利率贷了款 ， 也不过4%出头 。 这种利息 ， 就像白拿银行的钱 。 这样还能怎么说？必须等额本息、必须借足30年 。