----10-15年后 ， 房子不再“稀缺” ， 这2件东西可能最珍贵 ， 有人已受益//----

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关注经济的人都知道 ， 供求理论是分析一切经济现象的基础 。 前些年出现的“姜你军”、“蒜你狠”现象 ， 包括现在的“猪贵”现象 ， 均可用供求关系分析出答案 。 房子 ， 作为一种商品 ， 同样也遵循“供求”原理 。 当住房供应量低于购房需求 ， 房价就会上涨 ， 反之则会下跌 ， 用俗话说就是“物以稀为贵” ， 同样“物以多为贱” 。

实际上 ， 房价涨跌还受到各种综合因素影响 ， 比如政策、M2以及人口因素影响 。 长期以来 ， 市场上也总存在那么一些有“前瞻性”的人群 ， 先知先觉的人 ， 他们会尽力去买房 ， 在当时没有限购的情况下 ， 只要有钱就会买房 ， 买了一套、买二套 ， 甚至三套、四套… ， 无疑 ， 他们是财富的赢家 ， 现在随便一套房子就值几十万 ， 几百万 ， 这可是很多普通工人一辈子都不一定挣来的收入 。

不过 ， 任何事物都是发展变化的 ， 楼市发展到今天 ， 房价也到了一定高度 ， 影响市场的因素也在不断演变着 。 一些人已经兑现了财富 ， 还有一些人认为房子还有潜力 ， 从而果断进入 ， 到底谁最为明智 ， 谁会笑到最后 ， 让时间来检验 。 本文寄希望透过一些客观的数据分析 ， 仅供参考 ， 不作为买卖房决策依据 。

首先 ， 过去20年 ， 房价为什么一直处于上涨过程？

第一 ， 货币供应量 。 翻开货币供应量M2的历史数据有两个发现 ， 第一个 ， M2与GDP比值 ， 98年时M2与GDP比值为1.24 ， 这个数据到了2018年为2.03 。 M2/GDP比值一个逐年扩大过程 ， 资产价格上升；第二个是M2的绝对数量 ， 在98年时为10.45万亿元 ， 而到了2018年时为182.67万亿元 ， 净增加了16.48倍 。 根据央行数据显示 ， 截止到2019年第三季度 ， M2为195.23万亿元 。

这种情况在商品价格中体现得比较明显 ， 比如二十年前 ， 5分钱可以买一颗糖 ， 现在怎么说也得大几毛一颗吧 ， 房子作为一种商品 ， 不过是总价更高的商品 ， 价格上升也是自然而然了 。 当然 ， 也有人说 ， 手机、电脑、汽车等一些商品一直没有涨价 ， 这主要源于供求关系以及技术提升原因 ， 当然 ， 这也仅仅是个别现象 ， 其他大部分商品还是基本跟随货币变化而变化 。

第二 ， 住房需求量 。 根据数据显示 ， 98年时 ， 我国常住人口城市化率为30.4% ， 到2018年末时 ， 这个数字达到59.58% ， 21年间年均城市化率1.39% ， 每年大约有1900万人进入到城市 ， 按照3个人一套房子 ， 每套房子100平米算 ， 每年新增住房需求6300万平米 ， 21年时间 ， 共需要132亿平米住房 。

那么 ， 这21年到底建了多少商品房呢？根据粗略数据统计 ， 这期间新建可统计的商品房面积为97亿平米 ， 就商品房来讲 ， 还存在35亿平米的缺口 ， 如果每人都买商品房 ， 肯定是供不应求的 。 不过 ， 我们的住房结构不仅仅是商品房 ， 还有不少房改房、保障房和小产权房 ， 这个数据到底是多少 ， 目前确实没有数据统计 ， 不过 ， 但凡人们要住好房子 ， 只要具备一定经济实力 ， 很多人还是愿意去买商品房 。

第三 ， 保值需要 。 经济在发展 ， 收入在提高 ， 考虑到未来子女教育以及养老需要 ， 特别是保障还不完善的情况下 ， 人们希望有一定的财富积累 ， 以防不时之需 。 如果存钱能保值的话 ， 相信也不会有人去投那些高风险项目 。 在过去一直有一种现象 ， 适合普通老百姓门槛的投资渠道实在太少 ， 但是 ， 正如第一点所说 ， 人们担心钱贬值的预期一直存在 。

我们不能说房子、股票、理财产品哪个好 ， 至少从过去看 ， 房子作为一种固定资产 ， 是实体东西 ， 看得见摸得着 ， 自住、出租不耽误 ， 而且很多时候都跑赢了其他投资标的 。 所以会发现一种现象 ， 有的人还没有房子 ， 但有的人有了房子后 ， 还想继续买房子 。 从这个角度看 ， 1万人并不等于1万套房的需求 ， 有可能是1.5万套 ， 这无形中大幅增加了购房需求量 。