----买房贷款还款方式有哪些？提前还款有必要？//----

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买房贷款大家都知道 ， 你知道有哪些还款方式吗?也有一些人想要提前还款 ， 那么提前还款有必要吗?

一、还款方式

(一)等额本息

特点：每月的还款额相同 ， 从本质上来说是本金所占比例逐月递增 ， 利息所占比例逐月递减 。 相同的贷款年限和贷款金额 ， 等额本息的总利息比等额本金的总利息要高出不少 。

等额本息适合的人群：等额本息每月的还款额度相同 ， 所以比较适宜有正常开支计划的家庭 ， 特别是年青人 ， 而且随着年龄增大或职位升迁 ， 收入会增加 ， 生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话 ， 前期压力会非常大 。

(二)等额本金

特点：每月的还款额不同 ， 呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分 ， 再加上上期剩余本金的利息 ， 这样就形成月还款额 ， 所以等额本金法个月的还款额多 ， 然后逐月减少 ， 越还越少 。

等额本金适合的人群：等额本金法因为在前期的还款额度较大 ， 而后逐月递减 ， 所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人 ， 当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式 ， 因为随着年龄增大或退休 ， 收入可能会减少 。

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二、提前还款

(一)房贷提前还款流程

1、借款人先查看贷款合同中对提前还款的要求 ， 注意提前还款是否需要交违约金;

2、给贷款行打电话咨询提前还款申请时间、所需资料等事项;

3、按照贷款银行的要求到相关部门提出提前还款申请;

4、借款人携带相关资料到贷款行办理提前还款手续;

5、将提前还款款项存入还款账户中 ， 待银行扣划 ， 或是直接携带现金到贷款行偿还 。

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(二)提前还贷后需要办理的手续

1、解除房屋抵押

拥有完整产权 。 借款人要携带房产证 ， 结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押 。 这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产 。

购房者携带房屋权属证书(原件)、他项权利证(原件)、当事人身份证明(原件及复印件1份)、抵押权人出具的注销抵押登记证明(原件)、抵押登记申请表等材料到房管局对应窗口办理即可 。

2、办理退保手续

在借款人提前偿还全部贷款后 ， 原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止 。 按有关规定 ， 借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明 ， 到保险公司按月退还提前缴的保费 。

提前还清贷款退还保险费 ， 须根据原购房屋是现房还是期房、期房的投保费实际期限(半年以上期房的投保期限一般是将借款期限再减去1年计算)、原一次性缴付保费的贴现利率与速算系数等因素

其计算公式为：提前还清贷款退还保险费=已交保险费在提前归还时的现值-提前归还前占用保险费在提前归还时的现值 。

3、办理退税手续

当您购买商品房时 ， 应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同 ， 并且在签订合同、支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税基抵扣”申请 ， 取得本人的“税收通用缴款书” 。

提前偿还全部住房贷款后 ， 即可取得房地产证 ， 应在办妥房地产权利证明后的6个月内 ， 前往税务部门办理退税手续 。