----冯仑：房价上涨的五个因素 。 楼市现状没有一个支持上涨//----

"multi_version":false

知名的房地产公司董事长冯仑对于楼市的分析因前瞻性及敢于直言而倍受大家关注 ， 他的每一次分析 ， 总能做到有理有据 ， 结果清晰 ， 而不是其它经济学家那样 ， 顾左右而言它 ， 看似说了很多 ， 其实结果什么也没说 。 冯仑前日出席“新经济格局下钢铁产业链的高质量发展”论坛并发表主题演讲 ， 就房价上涨的五个因素进行了全面的分析 。 我们根据其讲话内容整理 ， 并结合当前的经济和楼市表现为大家作一个简要的分析 。

第一个因素 ， 人口的聚集 。 人口聚集由乡村到城市 ， 由小城市到大城市 ， 进城以后就要买房 ， 对房地产增量的价格、增量的需求是最直接的原因 。

从目前来看 ， 北京、上海由于户藉所限 ， 人口总量出现流出 ， 各省会城市仍有县城年轻人流入的情况 ， 但速度放缓 。 流入人口放缓后 ， 房价在现有的大量供应之中 ， 房价就缺失了上涨的基础 。

第二个因素 ， 城市规划空间结构的改变 。 高速、高铁、新区、城铁对房地产市场影响非常大 ， 当然 ， 这些地方房价就会有变化 。 当人均住房面积40平米以后 ， 城市聚集和空间结构的改变都稳定下来了 ， 房地产增量市场逐渐放缓 ， 增长率越来越低 ， 卖不出去的房子越来越多 。

这一点从国家统计局的数据来看 ， 今年商品房成交量大概率和去年持平 ， 明年开始下降 。 和经济学家任泽平和体制内专家黄奇帆的分析一致 ， 楼市成交见顶 ， 明年回落 。 成交量见顶之后 ， 就是房价见顶 。

第三个因素 ， 我们叫城市就业与收入的改变 。 就业增加了 ， 收入提高了 ， 所有收入增长以后 ， 改善需求大了 。 其实 ， 我们查看的数据 ， 当前收入增幅远低于房价增幅 。 从房价收入比来分析 ， 远超过欧美发达国家水平 。

第四个因素 ， 整个经济增量是上升还是下降 。 经济增长如果好 ， 房地产价格有可能涨 。 但是 ， 很少看到经济一直往下走房地产价格还涨的 。 从今年GDP的增速来看 ， 前三季度分别是6.4%、6.2%、6% ， 呈下降走势 。

第五个因素 ， 金融政策带来的一些预期 。 如欧美国家上辈要把房子给你了 ， 都要交遗产税 ， 税率实行超额累进制 ， 最高税率达55％ 。 在房贷和遗产税叠加作用下 ， 买的房子越多 ， 给子女的负担越重 。 我们国家如果不通过商品房买卖的形式 ， 以继承的形式无税 ， 但是在出售之时大概有20%左右的税率 。 目前正在准备的房地产税迟早会推出 ， 如果两样税收叠加 ， 再加上当前住房总量已经超过了需求 ， 除少数区域外 ， 房价会怎么走 ， 大家应该明白了 。

房地产这个行业过去20年发展的非常快 ， 2017年进入后开发时代 。 后开发时代是存量关系 ， 增量规模很小 。 纽约是美国第一大城市及第一大港口 ， 纽约都市圈为世界上最大的城市圈之一 ， 人口839.8万人 ， 纽约一年住宅新房增量五千套 。 人口差不多的重庆 ， 去年新房成交量近20万套左右 。 如果迅速进入存时时代 ， 其带来的影响力不可小视 。 大家试着想一想 ， 如果重庆每年的新房成交量低于1万套 ， 房价会是什么模样 。

现在 ， 判断房价的思路变了 ， 进入后开发时代以后 ， 建设房子的思路就变了 ， 以前是建新房卖掉 ， 今后思考这个房子租给谁了 。 今后算帐方式改变了 ， 算一平米租金回报有多少 ， 而不是卖多少钱 。

楼市好日子总有一天要结束 。