----刚200万买套房 ， 没几天就缩水50万//----

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最近很多城市都收到了房子降价的消息 ， 据某新闻媒体报道 ， 山东济南一某地产开发商由于房子降价 ， 部分业主把地产售楼处给砸了 ， 什么原因呢 ， 几天前很多人以均价1万8千刚购买的房子 ， 没过几天房产商就定价为1万4千元 ， 200万的房子转眼间就掉价四五十万 ， 原来买房的人肯定接受不了 ， 结果就出事了 。

所以说未来选择买房一定要慎重了 ， 房地产稳赚不赔的时代已经过去了 。 如果你是把房产作为投资的话 ， 首选房产的价值的第一要素就是人气 ， 人口流入的城市才具备投资价值 。

哪我们如何定位自己所购买的房子价格是否合理 ， 就要考虑到几个因素 。 今天就给大家分享一下自己的看法 。

房产升值的本质取决于它的金融属性 ， 你的房子在这里好出租 ， 房租不断在上涨就会决定房子的价值 。

假如你的房子出租后一年租金是1万元 ， 按现在的银行利率为3.3%计算 ， 我们要把33万的现金存的银行 ， 一年的利息也差不多是1万元 ， 代表了我们估值这个房子的金融属性就是33万 。 房子的本价就是钢筋、水泥 ， 人工 ， 和地皮价格 。 一套房子粗鲁估算也就在40万左右 。 金融属性加上房子的本身价值也就在70万左右 。 那么一年的房租在3万呢 ， 它的金融属性变成了100万 。 加上房子的本身价值是在140万左右 。 所以说房子的金融属性在很大程度上决定了房子的价格 。

当然房子的合理估值还需要看很多因素 ， 包括周边的基础设施 ， 地铁 ， 学校等等这些因素都决定了你的房子是否好出租 ， 租金的高低等等 。

如果你认可我的观点可以关注我给我留言 ， 未来20年好多城市的房子可能已经临近大顶 ， 人口的流入流出必将决定房产的价值 。

关于房产我们要短期看政策 ， 中期看经济 ， 长期看人口 ， 才能为房产做出合理的估值