----曾疯狂扩张到20000间房 ， 如今被重组并购 ， 长租公寓进入寒冬？//----

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野蛮生长后迎来寒冬 。

文 | 舒言

近日 ， 河南悦如资产管理公司发布公告称 ， 其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力 ， 已无力维持公司正常经营 ， 故接受并购重组 。

实际上 ， 长租公寓暴雷已经不是什么稀罕事了 。 据不完全统计 ， 自2017年起 ， 已经有20多家长租公寓因资金链断裂、经营不善而宣告破产 ， 众多租客、房东遭受了巨大经济损失 。 2018年至今 ， 随着长租公寓行业深陷“甲醛门”、租房贷等风波 ， 行业暴雷事件也是层出不穷 。

悦如公寓暴雷

已无力维持正常经营

河南悦如公寓的这场“暴雷”风波 ， 始于悦如公寓官方微信公众号发布的一则通告 。

通告称：10月8日 ， 悦如资产管理有限公司因经营不善 ， 无法继续运营 ， 已经被郑州比逊达美公寓管理有限公司并购 ， 已将全部股权转让给对方 ， 且已经进行了相关股权转让及工商变更手续 。 在全部变更协议生效后 ， 公司经营管理及房源管理等均由收购方全权负责 。

这则通告几分钟后便被删除 ， 但一石激起千层浪 ， 悦如公寓暴雷的消息立刻引发了涉事各方的关注 。

创立于2014年的悦如公寓 ， 在国内长租公寓品牌指数排行榜上曾一度位列第八名 。

2016年 ， 在住房租赁政策红利下 ， 悦如资产迅速扩张 ， 仅一年就在郑州市场收购房源10000间 。 当时 ， 成立仅两年时间的悦如资产 ， 在郑州就拥有分散式20000间房 ， 集中式10栋楼 ， 并且还在武汉开设了公司 。 乘着政策东风前期积累了大量的房源 ， 悦如资产一时风头无两 ， 但也为日后资金链断裂、运营难以维继埋下隐患 。

从2014年至今 ， 不过短短四五年的时间 ， 悦如公寓的命运就犹如过山车一般 ， 如今“已无力维持公司正常经营 ， 接受并购重组”的结局也不免令人唏嘘 。

长租公寓接连暴雷

运营模式或是主因

长租公寓在中国广泛普及 ， 并被资本市场所追捧 ， 背后有着租房市场深刻的市场逻辑 。 有业内人士指出 ， 分散式长租公寓业务盈利差 ， 回款难 ， 回报周期长 。 因其发展模式 ， 长租公寓也面临着资金链紧绷的难题 。 而长租公寓接连暴雷的主要原因就在于尚未找到合适的盈利模式 。

目前 ， 国内大多长租公寓处于微利状态只有通过高效率的管理来尽可能赚取差价 。 随着郑州租赁房屋供过于求 ， 导致租金下跌悦如公寓这种以赚取差价为主的盈利模式发展空间受限 ， 难以为继 。

眼下 ， 郑州市场供过于求导致房屋租金下降已是事实 。 而且 ， 悦如公寓前期扩张带来的房源 ， 出租率低 ， 运营成本高 ， 公司不堪重负等问题 ， 成为微利时代下压垮悦如公寓的一根稻草 。

金评媒（ID：JPMMedia）了解到 ， 一些“爆雷”公寓一方面采取“长收短付”的方式 ， 分别与租客、房东签约 ， 也就是和租客约定押一付六、押一付十二 ， 甚至有租客交付了两年的租金 ， 而和房东约定押一付三 。 同时 ， 还采用“高收低租”的方式扩大规模 ， 即从房东手中以高价获取房源 ， 而以较低的租金吸引更多租户选择自身的品牌 ， 因此 ， 资金链一旦断裂 ， 该模式难以为继 。

“长租公寓行业本质上是一个资本密集型行业 ， 前期需要投入巨大的资金获取房源、装修和改造 ， 后期也需要源源不断的运营和维护的投入 。 ” 经济学博士、空白研究院院长杨现领表示 ， “而与前期巨大投入形成反差的是 ， 长租公寓是一个薄利的行业 ， 行业净利润率不足5% ， 投资回收期通常要在8年以上 。 ”