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房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托 ， 向社会公告房地产出售信息 ， 通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移 。 那么 ， 房地产拍卖过户怎么办理 ， 需要交什么税费？

网友咨询：房地产拍卖过户的流程是怎样的 ， 税费怎么交？

浙江金汉律师事务所陶庆和律师解答：

房地产拍卖过户：

(一)首先确认法院是否解除了对该房产的查封;

(二)材料准备好 ， 用书面方式寄给有关部门;

(三)当事人自愿履行判决或裁定的 ， 由当事人共同到登记机关办理过户登记;当事人一方不愿履行判决、裁定义务的 ， 由银行向法院提出强制执行申请 ， 登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户;

(四)可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系 ， 依法办理房产过户手续 。

房地产拍卖(出让土地使用权拍卖除外)通常需交纳下列税费：

1、拍卖佣金费(委托人、买受人都交 ， 具体标准按拍卖标的情况协商) 。

2、营业税及其附加(由委托人在成交后按成交额的5%缴纳营业税;再按营业税的9%缴纳附加税) 。

3、合同和权证印花税：(委托人、买受人根据合同金额和权证缴纳) 。

4、契税(由买受人按成交额的4%缴纳) 。

5、交易手续费 。

6、评估费 。

7、登记费 。

8、合同公证费 。

陶庆和律师解析：

房地产拍卖竞买人的条件：

1、中华人民共和国境内的自然人、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人 ， 但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有规定的除外 。

2、在国家允许的范围内 ， 房地产竟买人也可以是境外的自然人或法人 ， 但需遵循有关规定办理 。

3、对于集体土地上建成的房屋 ， 居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人;非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者;超过此条件的 ， 应当依法办理集体所有土地的征用手续 。

律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：

(1)未依法取得房地产产权证书的包括土地使用权证书、房屋所有权证书、和房地产产权证书);

(2)共有房地产 ， 未经其他共有人书面同意的

(3)权属有争议 ， 尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的;

(4)权利人对房地产的处分权受到限制的;

(5)以出让方式取得土地使用权 ， 但不符合政府相关转让条件的;

(6)司法和行政机关依法裁定 ， 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的：

(7)国家依法收回土地使用权的;

(8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形 。

现场竞买成功后 ， 一般情况下 ， 买受人应立刻交纳成交价一定比例的款项作为定金 ， 并在拍卖行的协助下与委托人签定拍卖房地产的转让合同书协助买卖双方做好房地产权属转移和登记等各项工作 ， 以最后取得房地产产权证书或房地产交易管理部门窗口受理单为止拍卖过程才告最终结束 。